Характеристики земельного участка как индивидуально определенной вещи
Характеристики земельного участка как индивидуально определенной вещи // Хозяйство и право. – 2021. – № 10(537). – С. 95-107. – EDN NGOZOK.
Характеристики земельного участка как индивидуально определенной вещи
Аннотация
В статье основное внимание уделено свойствам земельного участка, содержащимся в действующей дефиниции. Рассмотрено понятие «индивидуализация земельного участка». Анализируются официально признанные и иные индивидуализирующие характеристики. Критически оценивается местоположение границ земельного участка как основной индивидуализирующий признак. Сделано предложение о необходимости расширения перечня характеристик, обязательных для отражения в документах о межевании земельных участков и в ЕГРН.
Ключевые слова: земельный участок; индивидуализация; земельный спор; судебная землеустроительная экспертиза.
Abstract
The article focuses on the properties of the land plot in accordance with the current legislation. The concept of “individualization of a land plot” is considered. The officially recognized and other individualizing characteristics are analyzed. The location of the boundaries of the land plot is critically assessed as the main individualizing feature. A proposal was made on the need to expand the list of characteristics that must be reflected in the documents on land surveying and in the USRN.
Key words: land plot; individualization; land dispute; forensic land management expertise.
Понятие «земельный участок» находится в области исследовательских интересов различных отраслей права. Изучению природы и свойств земельного участка как правового явления посвящено большое количество статей, несколько монографий и ряд диссертационных работ. В легальную дефиницию земельного участка, впервые появившуюся в отечественном законодательстве в 2000-е годы, неоднократно вносились изменения. Ясность в понимании юридической природы и свойств земельного участка имеет принципиальное значение для построения различных юридических конструкций. Этим и объясняется высокий интерес научного сообщества и внимание законодателя к данной проблеме. Поскольку различные отрасли законодательства под земельным участком понимают что-то свое [1, с. 63], соответствующие исследования рассматривают определенные стороны и свойства земельного участка, находящиеся в сфере их интересов. В праве не сформировался единый подход к определению объема данного понятия как объекта спорных отношений по поводу его пространственных пределов. Между тем для рассмотрения споров о границах земельных участков исключительно важное значение имеют их свойства и индивидуализирующие признаки.
Проанализируем их с опорой на действующее определение понятия «земельный участок», данное в Земельном кодексе РФ. Пункт 3 ст. 6 гласит: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». Таким образом, законодатель делает акцент на трех свойствах земельного участка: вещности, части земной поверхности и индивидуализирующих характеристиках.
Понятие «вещь» отсутствует в нормативных актах и, надо полагать, формируется в праве, исходя из философских воззрений. В таком значении вещь – это отдельный тип сущего, единица материального мира, обладающая пространственными, физическими характеристиками (то есть телом) и продолженная во времени (что выражается в процессе изменений), представленная через явления и самотождественная на всем промежутке своего существования, что обеспечивается ее неизменной сущностью [2, с. 81]. Отметим из данного определения свойство вещи – обладание пространственными характеристиками.
Юридическое воззрение на вещи имеет свою специфику. Под вещами понимают материальные физически осязаемые объекты, имеющие экономические свойства товара [3, с. 299]. А. Н. Лысенко выделяет юридически значимые свойства вещей: материальность; доступность для обладания; способность удовлетворять потребности людей (быть полезной, ценной); телесность (иметь определенные границы) [4]. В правовой доктрине вещи являются объектами правоотношений не сами по себе (как предметы материального мира), а в связи с тем, что право в соответствии с различными их свойствами признает за ними значение объектов права, устанавливая определенные правовые последствия для отношений людей, складывающихся по поводу использования этих вещей [5, с. 138].
О. И. Крассов отмечает, что правовые явления и объективно существующая реальность очень часто не совпадают, а признание земельного участка в качестве вещи – это юридическая фикция [6, с. 11].
Аналогичной позиции придерживаются и зарубежные авторы. Л. Эннекцерус указывает, что для причисления предметов к вещам они должны обладать телесностью, обособленностью и быть индивидуализированы. «Земельному участку по природе не присуща обособленность, которая позволила бы ему выступать в качестве вещи. Здесь понятие всегда покоится исключительно на том, что установлено людьми» [7, с. 14]. С. А. Липски даже высказывает точку зрения, что поскольку по российскому законодательству можно двояко толковать статус неразмежеванных земель (они недвижимое имущество согласно Земельному кодексу РФ, но не признаются таковым в частном праве), тогда как земельные участки, безусловно, недвижимость, следовательно, при образовании нового участка происходит возникновение имущества из того, что имуществом не является [8, с. 22]. Заслуживает внимания позиция Кристиана фон Бара: разделяя все вещи на подлинные и нормативные, он причисляет земельные участки к последним. В качестве признаков нормативных вещей автор указывает на отсутствие самостоятельно сложившейся и распознаваемой внешней формы (corpus); невозможность существования самих по себе, но только в рамках концепции вещных прав; также отмечает, что они являются плодом юридического воображения, воплощаемого в юридических нормах [9, с. 115]. Таким образом, земельные участки по своей природе не являются вещами, их относят к таковым только для целей правового регулирования, считая вещами в юридическом смысле.
Придание земельным участкам присущего вещи свойства – телесности происходит принудительно установлением пространственных пределов, на которые распространяется правовой режим земельного участка. Материальной субстанцией земельного участка, по сути, выступает Земля в планетарном смысле, а базисом – ее поверхность. О. И. Крассов, подвергая критике замену в результате принятия Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (ст. 5 первоначальной редакции) в определении земельного участка признака «поверхность земли» на «земная поверхность», отмечает, что последнее воспринимается как наружная сторона поверхности земли. Необходимо отметить, что эта наружная сторона не является постоянной субстанцией, она, как и вся материя, неизменно находится в движении, подвергается ландшафтным и природным изменениям. Поэтому под земной поверхностью необходимо понимать относительно статичную математическую поверхность, принятую в качестве основы для определения пространственного местоположения объектов на нашей планете.
Некоторые авторы высказывают позицию, согласно которой «сточки зрения права, земельный участок – вещь плоская» [10, с. 32]. Действительно, учет пространственных границ земельных участков в российском кадастре технически осуществляется в двухмерной модели. Между тем земельный участок плоской вещью не является. Правомочия по владению и пользованию не ограничиваются только плоскостью земной поверхности. В этом смысле земельный участок является трехмерной фигурой, основанием которой выступает проекция земной поверхности на принятую плоскость. Границы господства по высоте и глубине определяются целями разрешенных способов использования земельного участка. Необходимо отметить, что в первоначальной редакции понятия «земельный участок» законодательно закрепленное понятие земельного участка вообще соответствовало так называемому «конусному» подходу — в его состав включалось все, что находится над и под его поверхностью [11, с. 39].
В рассматриваемой дефиниции законодатель не определяет критерии понятия индивидуально определенной вещи. Обычно под индивидуальностью объекта понимается его безусловное отличие от любых других, в том числе сходных, объектов [12, с. 22]. Отметим, что со времен римского права общепризнано деление вещей на определяемые только родовыми признаками и индивидуально определенные. В связи с этим в доктрине гражданского права понятию «индивидуализация вещей» присуща определенная специфика. Нет смысла в рамках рассматриваемой темы подробно останавливаться на ней. Отметим только, что в отношении второго вида вещей под индивидуализацией понимается выделение (отделение, обособление) индивидуально определенного объекта [13].
Аналогичные воззрения устоялись и в земельном праве: в частности, О. И. Крассов под индивидуализацией предлагает понимать «выявление особых характеристик, с помощью которых возможно однозначно отличить данный участок от других земельных участков» [14, с. 91]. Соглашаясь в целом с таким подходом, полагаю необходимым внести некоторые дополнения. Согласно логике Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) земельные участки делятся на две группы: ранее учтенные и учтенные. К первой группе относятся все земельные участки, образованные до 1 марта 2008 года, в том числе введенные в оборот в период земельной реформы 1990-х годов. Особенность таких участков в том, что большинство из них при образовании и при введении в оборот не имели документально зафиксированных характеристик, позволяющих определить земельный участок как индивидуализированную вещь, или точность этих характеристик не соответствовала установленной в настоящее время. Кадастровый учет таких земельных участков сейчас осуществляется в порядке учета изменений индивидуализирующих характеристик. Поэтому в отношении этих уже существующих участков О. И. Крассов справедливо употребляет слово «выявление» индивидуализирующих характеристик.
Соответственно к учтенным отнесены земельные участки, образуемые после 1 марта 2008 года. Образованию таких земельных участков предшествовала процедура индивидуализации. Следовательно, у учтенных земельных участков индивидуализирующие характеристики не выявляются, а они им «присваиваются» или «наделяются» ими при образовании. Представляется, что обобщающим термином в данном случае является «определение индивидуализирующих характеристик». Он отражает и процесс выделения индивидуализирующих характеристик у ранее учтенных земельных участков, и процесс наделения ими вновь образуемых участков.
В литературе индивидуализация земельных участков рассматривается в нескольких значениях. Во-первых, в широком и узком смысле этого слова. В широком под индивидуализацией понимается обособление части (земельного участка) от целого (земной поверхности). Например, А. Н. Лысенко утверждает, что объекты внешнего мира индивидуализируются фактом наличия у них определенных границ [4]. В узком смысле индивидуализацией обозначают действия по определению характерных индивидуальных признаков. Во-вторых, индивидуализацию рассматривают и как процесс определения индивидуализирующих признаков части земной поверхности, и как результат этих действий.
Отнесение земельных участков к индивидуально определенным вещам, как было отмечено, не исключает наличия у них кроме индивидуализирующих характеристик также родовых. Некоторые авторы отождествляют признаки земельного участка как рода вещей с индивидуализирующими признаками конкретного участка. Например, Т. Г. Иванова пишет, что уникальной характеристикой земельного участка является граница [15]. Аналогичные воззрения высказывают В. М. Кроз и О. Н. Колесова: «индивидуализирующим признаком земельного участка являются его границы, именно границы земельного участка позволяют отграничить его от других земель и земельных участков, а значит, однозначно определить его» [10, с. 32]. Как указывалось, наличие границы – это свойство любой вещи, а индивидуальную определенность земельному участку может придать не сам факт наличия границы, а сведения, позволяющие определить ее пространственное положение.
Остановимся теперь на моменте осуществления индивидуализации. В литературе нет единого подхода к данной проблеме. Г. Л. Землякова полагает, что «индивидуализация земельного участка обеспечивается путем его кадастрового учета и проведения кадастровых работ» [16, с. 53]. Аналогичной позиции придерживается М. П. Имекова [17, с. 44]. Т. Г. Иванова, напротив, утверждает, что индивидуализация обеспечивается подготовкой межевого плана [15], то есть происходит только в процессе проведения кадастровых работ. Т. В. Крамкова отмечает, что «индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастровом учете по представленным индивидуализирующим характеристикам» [18]. М. Н. Гаврилюк высказывает мнение, что индивидуализация может проводиться как в процессе межевания, так и в процессе осуществления государственного кадастрового учета [19, с. 59].
Как было сказано ранее, под индивидуализацией понимается процесс определения характерных (индивидуальных) признаков, позволяющих отличить один земельный участок от других, и фиксация его результатов. Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» под кадастровой деятельностью понимается выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения. Поэтому очевидно, что кадастровая деятельность направлена на осуществление индивидуализации земельных участков, а также прочих объектов недвижимости. В современных условиях результаты индивидуализации земельных участков оформляются в виде документа утвержденной формы — межевого плана. В связи с этим кадастровый учет является завершающей стадией индивидуализации земельных участков и обеспечивает публичное признание результатов индивидуализации.
Однако необходимо признать, что в настоящее время индивидуализация земельных участков происходит не только при выполнении кадастровых работ, но и в процессе проведения судебной землеустроительной экспертизы при рассмотрении земельных споров судами [20]. В процессе судебной землеустроительной экспертизы по результатам исследования имеющихся на местности и в документальных источниках индивидуализирующих признаков спорных земельных участков устанавливаются новые, соответствующие действующим требованиям характеристики [21].
В индивидуализации как процессе деятельности, осуществляемом по общему правилу, усматриваются три этапа: определение и фиксация индивидуализирующих характеристик в процессе кадастровых работ по межеванию земельных участков; утверждение уполномоченными заинтересованными лицами индивидуализирующих характеристик посредством подписания акта согласования границ; публичное признание результатов индивидуализации в результате осуществления кадастрового учета.
Аналогичные этапы присущи и судебному порядку индивидуализации. Определение и фиксация индивидуализирующих характеристик происходят в процессе проведения судебной землеустроительной экспертизы. Утверждение характеристик осуществляется судом путем принятия соответствующего результирующего акта (решения, постановления, определения). Третий этап в обоих порядках неизменный.
Центральное место в рассмотрении понятия «земельный участок» занимает перечень характеристик, позволяющих индивидуализировать его как конкретную вещь. Очевидно, что состав характеристик может меняться в зависимости от цели индивидуализации. Например, для налогообложения и государственной кадастровой оценки точность местоположения границ не имеет значения и может определяться до кадастрового квартала; гораздо важнее юридические характеристики: категория земель, основной вид разрешенного использования.
Для земельного участка как объекта реализации прав и обязанностей первостепенное значение имеют характеристики, позволяющие отграничить один земельный участок от других и от земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Такое отграничение происходит в процессе определения пространственных пределов распространения субъективных прав и обязанностей на часть земной поверхности и в первую очередь направлено на физическое распознавание границ земельного участка и их визуальное обозначение.
Официально признанные характеристики объектов недвижимости приведены в ст. 8 Закона о регистрации недвижимости и разделены на основные и дополнительные. К основным, в отличие от дополнительных, относятся неизменяемые характеристики, позволяющие определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, в частности: кадастровый номер земельного участка и дата его присвоения; описание местоположения; площадь; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости; номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости. Действительно ли обозначенные характеристики соответствуют основной цели индивидуализации?
Кадастровый номер – уникальный, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, присваиваемый органом регистрации прав каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Кадастровый номер состоит из четырех элементов: учетных номеров кадастрового округа, кадастрового района, кадастрового квартала и порядкового номера записи об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах данного кадастрового квартала, разделенных между собой двоеточиями. Номер кадастрового квартала содержится в кадастровом номере объекта недвижимости, и, казалось бы, нет необходимости выделять его в качестве самостоятельной характеристики. Однако при внесении в государственный кадастр сведений о ранее учтенных земельных участках чаще всего оказывается, что сведений для однозначного соотнесения положения участка на местности с границами кадастровых кварталов недостаточно: нередки случаи присвоения участку номера из другого, иногда даже несмежного квартала. Также контуры многоконтурного участка могут располагаться в разных кадастровых кварталах. Поэтому уточняющая запись в выписке из ЕГРН после учета описания местоположения границ участка о номере квартала вносит некоторую определенность в местоположение земельного участка, но не добавляет ясности относительно его расположения в пространстве.
Наличие кадастрового номера у земельного участка свидетельствует только о факте его учета в ЕГРН. Кадастровый номер является средством отличия одного участка от другого и используется для удобства различия правовой документации, но не является признаком, позволяющим отделить одну часть земной поверхности от других ее частей. Справедливо суждение А. А. Минаевой, согласно которому кадастровый номер следует признать не индивидуализирующим, а идентифицирующим признаком земельного участка [22, с. 37-38].
Дата присвоения кадастрового номера по тем же причинам не может относиться к индивидуализирующим признакам участка.
Кадастровые номера объектов капитального строительства, расположенных в пределах земельного участка, безусловно, являются признаком, в большей степени, чем номер кадастрового квартала, характеризующим его пространственное положение. Представляются важной характеристикой не только кадастровые номера объектов капитального строительства, но и иные официальные сведения (например, из материалов технической инвентаризации) обо всех объектах строительства, расположенных на земельном участке. В защиту данного довода приведу позицию Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа: при решении вопроса об индивидуализации земельного участка необходимо исходить не только из факта наличия кадастровых сведений (речь идет об описании местоположения границ земельного участка. — Д. С.), но и принимать во внимание сведения об объектах недвижимости, расположенных на данном участке [23, с. 18].
Поскольку положение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и иных объектов обладает высокой степенью статичности, в совокупности со значением величины площади земельного участка вариативность положения его границ конкретизируется. В ряде случаев в совокупности с градостроительными нормами и нормами отвода земельных участков, действующими на момент образования земельного участка, положение объектов строительства позволяет однозначно установить его пространственные пределы.
Величина площади земельного участка сама по себе не может быть самостоятельным признаком земельного участка, позволяющим отличить один участок от множества подобных и отделить одну часть поверхности земли от другой, так как может существовать бесчисленное множество земельных участков различной геометрической формы с различным местоположением, имеющих одинаковую площадь. Но как отмечалось ранее, площадь в совокупности с другими характеристиками может являться признаком, позволяющим определить границы участка, а при разрешении земельного спора о границе нередко выступает в качестве решающего обстоятельства. К площади земельного участка как индивидуализирующей характеристике применяются два подхода. С одной стороны, площадь является функцией, вычисляемой по результатам измерений участка. С другой стороны, площадь выступает объективным критерием для определения пространственных пределов земельного участка, например, при образовании в соответствии с установленными нормами предоставления, при выделе доли в натуре, при рассмотрении судами спорных ситуаций о местоположении границы и в других случаях. Это свойство площади отмечено, в частности, в абз. 4 п. 2.9 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014: «Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах...». Таким образом, площадь земельного участка – это характеристика, которая определяет объем распространения правомочий по владению и пользованию земельным участком.
Описание местоположения по смыслу Закона о регистрации недвижимости призвано быть основной характеристикой земельного участка, позволяющей определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Аналогичной позиции придерживаются и ряд исследователей. В. А. Алексеев, рассматривая различные характеристики земельных участков, приходит к выводу, что описание местоположения границ земельного участка является «единственным индивидуализирующим признаком» [24, с. 154]. Н. Ю. Чаплин описание местоположения границ рассматривает как «обязательную» и единственную характеристику для индивидуализации [25, с. 159]. Эти же авторы выражают несогласие с законодателем, исключившим указание на границу земельного участка при разработке действующей в настоящее время дефиниции.
Парируя данным воззрениям, обратим внимание на два обстоятельства. Во-первых, даже по состоянию на конец первого квартала 2020 года от общего количества земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, без малого 40% не имеют описания местоположения границ [26]. По логике указанных авторов такие земельные участки не должны являться земельными участками с правовой точки зрения. Между тем на законодательном уровне нет ограничений в обороте, использовании и совершении сделок с ними. Также нельзя забывать о немалом количестве таких земельных участков, права на которые признаются действительными, но в отношении которых нет абсолютно никаких сведений в ЕГРН.
Во-вторых, в настоящее время в соответствии с ч. 8 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости местоположение земельных участков должно описываться геодезическими координатами характерных точек таких границ. Действия технического характера по определению координат заключаются в вычислении их из результатов измерений угловых и линейных величин, проведенных относительно пунктов геодезической сети. Общеизвестно, что любые измерения сопровождаются ошибками различных видов, а их количество и величина пока еще зависят от компетенции исполнителей. О большом количестве ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости пишут многие авторы [27, с. 15; 28]. Кроме того, и сама геодезическая основа, используемая для ведения государственного кадастра и создававшаяся для других целей, не соответствует требованиям точности кадастровых работ [29]. Поэтому само по себе наличие описания местоположения границ земельного участка в государственном кадастре не обеспечивает его надежными индивидуализирующими характеристиками. Кроме индивидуализирующих характеристик, официально закрепленных в ст. 8 Закона о регистрации недвижимости, в литературе выделяют и иные характеристики, позволяющие определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи.
К средствам индивидуализации земельных участков К. И. Скловский наряду с описанием местоположения относит установление границ [30]. Автор не раскрывает содержание используемого термина, но в период издания рассматриваемого труда в действующей редакции Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» и соответствующих подзаконных актах под установлением границ понималось в первую очередь физическое закрепление характерных точек границ земельного участка знаками установленного образца. Поскольку, как было отмечено ранее, индивидуализирующими признаками являются те, которые позволяют отличить один объект от другого, безусловно, обозначение на местности границ различными способами как никакой другой признак наиболее наглядно отображает пространственные пределы земельного участка. Отметим, что в практике сложилось деление границ земельных участков на фактические (физические) и юридические, хотя понимание этих терминов в литературе неоднозначно [31, с. 589].
Обозначение границ на местности как индивидуализирующий признак нашло отражение в законодательстве. В соответствии с первой редакцией п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка учитывалось фактическое землепользование. Вероятно, именно отсутствие четкого понятия данного термина побудило законодателя отказаться от него и Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» конкретизировать п. 9 ст. 38 указанного ранее Закона следующим образом: в случае отсутствия сведений о границах в правоподтверждающих документах и документах об образовании земельного участка принимаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения. Данные изменения впоследствии нашли отражение и в регулирующем в настоящее время правила уточнения границ земельных участков п. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости.
Таким образом, законодатель к одному из признаков, позволяющих индивидуализировать земельный участок, безусловно, относит обозначение на местности его границ. Однако сам по себе данный признак не является достаточным в полной мере и должен соотноситься с другими признаками, например наличием прав, площадью, бесспорностью. Последние позволяют отличать правомерное закрепление границ на местности от самовольного занятия земельных участков и земель, находящихся в публичной собственности.
При рассмотрении споров о границах земельных участков отмеченный признак «конкурирует» по доказательственной значимости с координатным описанием местоположения границ, содержащихся в ЕГРН, – последние часто признаются недействительными и исправляются в соответствии с фактическим положением граничных сооружений.
Также к индивидуализирующим признакам необходимо отнести единообразное (бесспорное) представление правообладателей смежных земельных участков о положении границы на местности. Документальное закрепление этого признака происходит посредством подписания акта согласования границ заинтересованными сторонами в присутствии кадастрового инженера.
О. И. Крассов, подвергая критике тезис о границе земельного участка как главном признаке, говорит о большей значимости адресных характеристик [32, с. 10]. Разумеется, адрес земельного участка дает некоторую ясность относительно его пространственного положения и может сформировать первоначальные представления о его ценности, но определить пределы распространения правомочий по владению и пользованию указанный признак не позволяет. Значимость границ была отмечена еще Гегелем: «лишь в своей границе и благодаря своей границе нечто есть то, что оно есть» [33, с. 230]. Именно пространственная определенность позволяет использовать земельные участки для удовлетворения потребностей людей.
Границы вещей могут определяться исходя не только из пространственноколичественных свойств, но и из их качественных характеристик [34, с. 19]. В связи с этим необходимо согласиться с позицией С. Ю. Стародумовой, предлагающей относить к индивидуализирующим характеристикам земельных участков природные факторы [35, с. 43]. Почвенный слой, растительный покров, водные объекты, являясь качественными характеристиками, нередко обладают необходимыми признаками, позволяющими определить пространственные пределы земельных участков. Например, границы между лесными и смежными с ними участками могут определяться исходя из контура древесной растительности с однородными таксационными характеристиками. Границы земельных участков, расположенных по соседству с водными объектами, определяются с учетом береговой полосы, устанавливаемой относительно границы водного объекта.
Рассмотренные индивидуализирующие характеристики по способам фиксации местоположения границ земельного участка условно можно разделить на два вида: физические и документальные. Физический способ реализуется закреплением на местности точек и линий границы различными объектами природного или искусственного происхождения. Документальный способ направлен на фиксацию сведений о пространственном положении как самого земельного участка, так и его границ с целью определения их положения на местности (в том числе для восстановления).
Существует немалое количество технических способов документальной индивидуализации границ земельных участков, использовавшихся в разные периоды времени. Среди основных это:
- словесное описание положения земельного участка и его границы с использованием известных ориентиров и статичных объектов местности;
- учетные (регистрационные, реестровые) записи в соответствующих книгах;
- обозначение на картографическом материале;
- геометрическое описание с указанием угловых и линейных величин, в том числе относительно статичных объектов;
- описание характерных точек границ геодезическими координатами.
Ни один из применяемых способов не способен однозначно зафиксировать положение границы земельного участка. Закрепление границ на местности, несмотря на явное преимущество, связанное с наглядностью, не обеспечивает незыблемость границ. Граничные сооружения со временем ветшают и разрушаются, могут подвергаться несанкционированному перемещению или создавать иллюзию перемещения при обновлении. Документальные способы варьируются по степени точности в зависимости от примененного метода и не исключают наличия ошибок. Представляется, что именно специфика способов пространственной индивидуализации является одной из основных и относящихся к сфере объективных причин возникновения конфликтов по поводу границ земельных участков.
Способы индивидуализации изменяются с развитием науки и техники, а точность зависит от ценности земельных ресурсов. Неслучайно в тех странах, где свободные пространственные ресурсы практически исчерпаны (Швеция, Германия, Австрия), весьма высокие требования предъявляются к точности пространственного определения границ земельных участков.
По временному критерию необходимо различать два вида индивидуализации: первичную и текущую. Первичная проводится при образовании земельного участка, текущая – в отношении юридически существующих земельных участков и связана с восстановлением и закреплением правомочий владения при утрате фиксирующих носителей первичной индивидуализации или при изменениях требований системы учета индивидуализирующих признаков.
Резюмируем. Средства индивидуализации не ограничиваются перечнем характеристик, содержащихся в ч. 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости. К ним могут относиться упомянутые в данной статье, а также иные признаки, позволяющие с той или иной степенью точности определять пространственные границы земельного участка. Необходимо на законодательном уровне предусмотреть возможность внесения данных признаков в ЕГРН. Также представляется необоснованной позиция авторов, выделяющих в качестве «основного», «единственного» и «обязательного» индивидуализирующего признака координатное описание местоположения границ земельного участка. Поскольку ключевая функция индивидуализации земельных участков состоит в определении характеристик, позволяющих однозначно указать пространственные границы земельного участка и тем самым уяснить пределы распространения правомочий по владению и пользованию, для этих целей в зависимости от фактических обстоятельств на первый план могут выходить не один, а несколько индивидуализирующих признаков.
Кроме того, целесообразно ввести обязательное отражение в документах о межевании земельных участков описания местоположения характерных точек границ геодезическими координатами, а также дополнить его описанием иными методами, например методами линейных засечек относительно статичных объектов с указанием их геодезических координат.
Д. В. САМОЙЛЕНКО
Библиографический список
1. Митягин К. С. Правовая природа земельного участка: науч.-практ. межотраслевые правовые подходы // Законодательство. 2008. № 1. С. 63-67.
2. Демичева А. С. Философская специфика категории «вещь» // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. – Тамбов: Грамота, 2015. № 10 (60): в 3-х ч. Ч. I. С. 78-81.
3. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. – М.: Статут, 2011.
4. Лысенко A. H. Имущество в гражданском праве России. – М.: Деловой двор, 2010.
5. Аксененок Г. А. Земельные правоотношения в СССР. – М.: Госюриздат, 1958.
6. Крассов О. И. Земельный участок как объект природы и природный ресурс // Экологическое право. 2013. №6. С. 8-16.
7. ЭннекцерусЛ. Курс германского гражданского права. Т. I, полутом 2: Введение и общая часть / Л. Эннекцерус, Т. Кипп, М. Вольф. – М.: Изд-во иностранной литературы, 1950.
8. Липски С. А. Законодательное регулирование землеустройства и кадастровых отношений в постсоветской России: монография – М.: ИНФРА-М, 2020.
9. Кристиан фон Бар. Для чего нужно понятие земельного участка (Grundstuck) и что это такое? О сложностях установления содержания понятия «вещь» в европейском вещном праве // Вестник гражданского права. 2018. № 8. С. 113-138.
10. Кроз В. М., Колесова О. Н. «Земля» и «земельный участок» как объекты правоотношений // Вопросы экономики и права. 2015. № 1. С. 31-36.
11. Липски С. А. Недвижимость как объект государственного управления в современной России. – М.: Кнорус, 2018.
12. Колдин В. Я. Судебная идентификация. – М.: ЛексЭст, 2002.
13. Гаврилов Э. О средствах индивидуализации в гражданском праве // Хозяйство и право. 2016. № 10. С. 75-87.
14. Крассов О. И. Земельное право: учебник. 4-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2014.
15. Иванова Т. Г. Особенности правоотношений по установлению границ в современных условиях И Экологическое право. 2011. № 1. С. 25-29.
16. Землякова Г. Л. Образование земельных участков и уточнение их границ в массовом порядке И Труды Института государства и права Российской академии наук. 2015. № 1. С. 53-74.
17. Имекова М. П. Понятие и признаки земельного участка как объекта гражданских прав // Основные проблемы и тенденции развития в современной юриспруденции: сб. науч, трудов по итогам международной науч.-практ. конференции. (Волгоград, 10 октября 2015 года). – Волгоград: Инновационный центр развития образования и науки, 2015. С. 42-46.
18. Крамкова Т. В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. № 1. С. 49-55.
19. Гаврилюк М. Н. Способы индивидуализации земельных участков в качестве объектов имущественных прав и предметов налогообложения // Аграрное и земельное право. 2006. № 9. С. 58-59.
20. Салов С. М., Серегина Е. В., Фаткулина А. В. [и др.]. Ситуации, возникающие при осуществлении правосудия и требующие применения специальных знаний из сферы землеустройства // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2021. № 7.
21. Судебная землеустроительная экспертиза: учеб.-метод, пособие по выполнению выпускной аттестационной работы по дополнительной профессиональной программе (программе профессиональной переподготовки) / С. А. Липски, Т. А. Астахова, Д. Н. Конокотин [и др.]. – М.: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству», 2019.
22. Минаева А. А. Земельный участок как объект земельных правоотношений: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.06.-М., 2007.
23. Информационный журнал «Федеральный арбитражный суд Уральского округа. Практика. Комментарии. Обзоры». – Екатеринбург, 2005. № 4 (24).
24. Алексеев В. А. Понятие земельного участка и его определение в российском законодательстве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 11. С. 150-157.
25. Чаплин Н. Ю. Понятие и особенности земельного участка как объекта гражданских прав//Журнал российского права. 2018. № 8. С. 155-161.
26. https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/rosreestr-za-i-kvartal-2020-g-dolya-zemelnykh-uchastkov-s- utochnennymi-granitsami-sostavila-60-5/
27. Антропов Д. В., Скачкова Д. И. Особенности выявления и устранения кадастровых ошибок в сведениях кадастра недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1. С. 15-20.
28. Землякова Г. Л. Устранение реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков в судебном порядке: процессуальные вопросы //Хозяйство и право. 2019. № 11. С. 85-95.
29. Алакоз В. В. О проблемах геодезического обеспечения кадастра недвижимости и совершенствовании кадастровой деятельности // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2020. № 10. С. 51-58.
30. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М.: Статут, 2004.
31. Салов С. М., Самойленко Д. В. О некоторых проблемах в постановке вопроса эксперту о соответствии фактических и юридических границ в судебной землеустроительной экспертизе // Вопросы экспертной практики. 2019. № S1. С. 587-592.
32. Крассов О. И. Земельный участок – основа понятийного аппарата земельного права И Экологическое право. 2011. № 4. С. 4-12.
33. Гегель Г. В. X. Энциклопедия философских наук. Т. 1:. Наука логики. – М.: Мысль, 1974.
34. Уемов А. И. Вещи, свойства и отношения. – М.: Изд-во АН СССР, 1963.
35. Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.