О некоторых проблемах в постановке вопроса эксперту о соответствии фактических и юридических границ в судебной землеустроительной экспертизе

О некоторых проблемах в постановке вопроса эксперту о соответствии фактических и юридических границ в судебной землеустроительной экспертизе // . – 2019. – № S1. – С. 587-592. – EDN GRQDSC.

О некоторых проблемах в постановке вопроса эксперту о соответствии фактических и юридических границ в судебной землеустроительной экспертизе

Аннотация: Рассмотрена проблема многозначности трактовки экспертом вопроса о соответствии фактических и юридических границ земельного участка. Рассмотрены варианты понимания терминов «фактическая граница» и «юридическая граница». Предложены рекомендации по ликвидации многозначности трактовки рассматриваемого вопроса.

Ключевые слова: судебная землеустроительная экспертиза, постановка вопроса эксперту, фактическая и юридическая границы земельного участка.

About some problems in the formulation of the question to expert about the actual and legal boundaries in forensic land survey expertise

Abstract. The problem of ambiguity of the expert's interpretation of the question of compliance of the actual and legal boundaries of the land plot is considered. Variants of understanding of the terms «the actual boundary of the land plot» and «the legal boundary of the land plot» are considered. Are proposed recommendations for the elimination of ambiguity of the interpretation of the indicated question.

Key words. Forensic land survey expertise, question to the expert, the actual boundary of the land plot, the legal boundary of the land plot.

 

Наиболее часто судами при назначении судебной землеустроительной экспертизы наряду с вопросами о наличии/отсутствии реестровой ошибки перед экспертами ставятся вопросы о соответствии юридических и фактических границ земельных участков, фигурирующих в судебном разбирательстве. Данные вопросы в большинстве своём допускают несколько трактовок, поэтому в соответствии со ст. 86 ГПК эксперт при наличии должной квалификации и опыта вправе рассмотреть все варианты трактовки вопроса суда. Однако в экспертной практике принцип «Каков вопрос – таков ответ» применяется чаще.

Одной из причин наличия вариативности в вопросах суда является то, что судебная землеустроительная экспертиза относительно нова как род экспертиз. Она начала зарождаться в середине 90-х годов прошлого столетия в связи с передачей полномочий по рассмотрению земельных споров от административных органов в суды, порядка 10 лет назад приобрела самостоятельные родовые признаки. Теоретическая и методологическая базы для проведения землеустроительных экспертиз на сегодняшний день не разработаны, что не может не оказывать негативного влияния как на процесс их назначения, на качество формулировок ставящихся перед экспертом вопросов, так и на само производство экспертиз, что в конечном итоге отражается на качестве судопроизводства.

Отметим, что мнение эксперта, выраженное в заключении при проведении судебной землеустроительной экспертизы, формирует доказательство особого рода. Понятно, что в соответствии с принципами судопроизводства никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Вместе с тем заключение эксперта-землеустроителя обобщает имеющиеся в деле другие доказательства, интерпретируя содержащиеся в них сведения таким образом, что они становятся понятны лицам, не обладающим специальными познаниями. Это облегчает суду задачу на основании таких сведений установить истину по делу.

Специфика судебной землеустроительной экспертизы обусловлена в первую очередь самим объектом исследования – земельным участком. Земельных участков в природе не существует, они образуются человеком искусственно посредством условного отделения части (земельного участка) от целого (земной поверхности) с помощью границ. Под границей в общем смысле этого слова понимается реальная или воображаемая линия или плоскость в пространстве или во времени, отделяющая одно тело, процесс или состояние от другого. В этой связи принято выделять два вида границ земельных участков: фактические (физические) и юридические, что справедливо отмечено в Отчёте европейской комиссии ООН «Управление земельными ресурсами в Европе».

Такое видовое деление границ земельных участков отражается на способах судебной защиты. Одним из способов защиты является предусмотренный Законом о регистрации иск об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки. Анализ практики применения данного иска показывает, что данный способ защиты прав направлен на урегулирование спора только о юридической границе земельного участка. В тех же случаях, когда между правообладателями возникает спор о положении границы на местности, требование об исправлении реестровой ошибки недопустимо.

Границей земельного участка является линия, отделяющая земельные участки друг от друга или от земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности. При проведении экспертного исследования определение положения фактических границ на местности представляет определённую сложность, поскольку, как полагаем, в ряде случаев находится за пределами компетенции эксперта. Во-первых, не все части границы имеют закрепление на местности долговременными или естественными объектами. Во-вторых, заборы (как наиболее распространённая разновидность закрепления и обозначения границы) нередко размещаются не по границе (т. е. не служат средством закрепления границы на местности), а внутри участка для отделения территорий разного хозяйственного назначения. В-третьих, даже в тех случаях, когда ограждение является граничным сооружением и призвано обозначать границу, его ширина нередко превышает 0,1 м, то есть величину допустимой средней квадратической погрешности измерений в определении местоположения характерных точек границ для земель населённых пунктов. Поэтому определение фактической границы между земельными участками, разделёнными забором, возможно как минимум несколькими различными способами: по внутренней и внешней (левой и правой) плоскостям (границам) забора; по плоскости, секущей забор посередине; по плоскости, проходящей через центры опор забора. Кроме этого, стоит учитывать, что законодательные акты субъектов РФ могут содержать требования к возведению граничных сооружений. Например, Региональные нормативы градостроительного проектирования Орловской области «Градостроительство. Планировка и застройка на территории Орловской области», утверждённые постановлением Правительства Орловской области от 1 августа 2011 г. № 250, пунктами 2.5.12 и 2.7.15 устанавливают, что конструкции массивных ограждений (железобетонных, кирпичных, каменных) толщиною более 0,05 м, возводимые владельцем без письменного согласия собственников соседних земельных участков, должны размещаться в пределах участка застройщика. При достигнутой договорённости между соседями ограждение может быть установлено по границе смежных земельных участков. Стоит отметить, что законодательством не урегулирован порядок учёта и регистрации подобных соглашений. Это, во-первых, создаёт риск утраты их со временем. Во-вторых, третьи лица, становящиеся правообладателями подобных земельных участков в результате совершения гражданско-правовых сделок, могут не знать о наличии дополнительных документов, фиксирующих границу между участками и подписанных предыдущими собственниками.

Отдельной сложностью является установление физических границ участков, проходящих вблизи контуров зданий или строений. Несмотря на то, что своды правил по проектированию и строительству устанавливают требования к размещению строений относительно границы земельного участка на определённых расстояниях (как правило, от 1 до 6 м, а в ряде случаев и больше), границы нередко проходят в непосредственной близости от строения (такое характерно для старой и плотной застройки в городах). В этом случае также возможно несколько вариантов фактического положения границы земельного участка: по внешнему контуру отмостки, по контуру цокольной части фундамента, по контуру стен строения, по ортогональной проекции контура крыши на земельный участок. Полагаем, что в данных случаях эксперт должен определять фактическое положение границы между земельными участками по линии максимального использования (занятия) территории.

Термин «юридическая граница земельного участка» также многозначен: под ним можно понимать и положение границы, определённое в документах по образованию (отводу) земельного участка; и положение границы, отражённое в материалах технической инвентаризации; и положении границы, указанное в правоустанавливающих документах, выдававшихся до 1997 года; и сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту – ЕГРН); и др. Анализ экспертной практики показывает, что чаще всего эксперты под юридической границей понимают именно сведения, содержащиеся в ЕГРН. Сравнение полученной при натурном исследовании фактической границы с данными о границе, содержащимися в ЕГРН, не очень сложная операция по сравнению с исследованием других документов, содержащих сведения о местоположении границ, не требующая от эксперта каких-то особых профессиональных навыков. Но отвечает ли такое исследование требованиям полноты при наличии других юридически значимых источников сведений о границах? Надо полагать, что нет. При этом проведение сравнительного анализа фактической границы с данными о юридической границе земельного участка, находящимися в других документах, предоставленных судом, как правило, приводит к увеличению стоимости экспертизы. Это в свою очередь может привести к оспариванию стоимости исследования на том основании, что проведённые экспертом исследования не имеют прямого отношения к вопросам, поставленным перед ним судом.

Представляется, что в целях ликвидации многозначности в трактовках вопроса, ставящегося на разрешение судебной землеустроительной экспертизы, о соответствии физических и юридических границ земельных участков суд должен самостоятельно выяснить и указать эксперту принадлежность граничных сооружений с тем, чтобы последний мог верно определить фактическую границу земельного участка, и чётко указывать, с какими конкретно юридическими документами её необходимо сравнивать.

 

Литература

  1. Васин, Д.Ю. О некоторых проблемах получения и исследования экспертом материалов в судебной землеустроительной экспертизе // Векторы развития государственной земельной политики: опыт ХХ века и современность: сборник материалов научно-практической конференции (Государственный университет по землеустройству, 2018) / сост. С.А. Липски, Е.А. Позднякова. – М.: ГУЗ, 2018. – 430 с.
  2. Россинская, Е.Р. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе: монография / Е.Р. Россинская. – 3-е изд., доп. – М.: Норма: ИНФРА-М, 2015. – 736 c.
  3. Салов, С.М., Самойленко, Д.В. О ключевых проблемах низкого качества судебных землеустроительных экспертиз // Теория и практика судебной экспертизы в современных условиях: материалы VII Международной научно-практической конференции. – Москва: РГ-Пресс, 2019. – 704 с.
  4. Управление земельными ресурсами в Европе: Тенденции развития и основные принципы/ Организация объединенных наций.– Нью-Йорк–Женева, 2005. – 146 с.