Судебное землеустройство

Определение недостатков, препятствующих рациональному использованию земель, при проведении судебной землеустроительной экспертизы

Самойленко, Д. В. Определение недостатков, препятствующих рациональному использованию земель, при проведении судебной землеустроительной экспертизы / Д. В. Самойленко // Права и обязанности гражданина и публичной власти поиск баланса интересов : XVII Международная научно-практическая конференция (Кутафинские чтения) Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) и XX Международная научно-практическая конференция юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова (МГУ): в 5 частях, Москва, 26–29 ноября 2019 года. Том Часть 3. – Москва:  ООО "Проспект", 2020. – С. 253-256. – EDN OLOVGR.

 

Определение недостатков, препятствующих рациональному использованию земель, при проведении судебной землеустроительной экспертизы

Введение земли в гражданский оборот в начале 90-х годов прошлого столетия в спешном порядке, в несовершенных нормативно-правовых условиях, неподготовленной системе ведения земельного кадастра и регистрации прав и иных системных недостатках, не устранённых до настоящего времени, спровоцировало большое количество земельных споров в нашей стране. Необходимость объективизации процесса рассмотрения земельных споров, связанных с определением местоположения земельных участков и их границ, породило новое экспертное направление «Судебная землеустроительная экспертиза» (далее – СЗУЭ) получившее официальное признание как самостоятельный род экспертиз в приказе Минюста России от 27.12.2012 N 237 «Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России».

Несмотря на разнообразие спорных ситуаций по поводу границ земельных участков, для разрешения многих их типов[1] в процессе проведения экспертного исследования требуется разработка вариантов установления местоположения границ. В земельном законодательстве выделяются два подхода к установлению границ: исторический и нормативистский.

Согласно действующему Земельному кодексу земельные участки могут образовываться в результате раздела, объединения, перераспределения (с землями государственной и муниципальной собственности или с земельными участками), выдела (из земель государственной и муниципальной собственности или из земельных участков), сознания искусственных земельных участков на водных объектах. Законом «О государственном кадастре недвижимости» введено деление земельных участков на два вида: ранее учтённые и учтённые. Такое деление сохранилось и в Законе «О государственной регистрации недвижимости», регулирующем в настоящее время осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества. К ранее учтённым земельным участкам отнесены участки, образованные до 1 марта 2008 года[2], и права на которые зарегистрированы или признаются действительными. Участки, образованные после указанной даты и прошедшие государственный кадастровый учет, соответственно являются учтённым. Такое деление обусловлено тем, что местоположение границ ранее учтённых земельных участков при их образовании не описывалось так, как это позволяет делать современная техника и требует действующее законодательство. Признаком экзистенции земельного участка является граница, поскольку именно посредством границы отделяется часть от целого – земельный участок от земной поверхности. Поэтому в отношении ранее учтённых ЗУ проводится межевание как процедура уточнения характеристик, определяющих местоположение границы. В Законе «О государственной регистрации недвижимости» указаны четыре основания, по которым проводится уточнение:

• сведения из документов, подтверждающих право;
• сведения из документов, определявших местоположение границ при образовании;
• границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка;
• согласование границ с правообладателями смежных земельных участков.

Данный подход к определению границ заслуживает наименования исторический, поскольку базируется на давности существования границ либо юридических, либо фактических, либо сложившихся в воображении (представлении) правообладателей земельных участков.

Общеизвестно, что часто документы, подтверждающие право и определяющие местоположение при образовании, не содержат необходимых сведений для определения местоположения границы с установленными в настоящее время требованиями к точности. Также часто отсутствуют документальные источники для подтверждения давности существования границ на протяжении 15 и более лет, а в сельской местности огородные части участков вообще не закрепляются заборами. На практике нередко границы устанавливаются только на основании соглашения сторон. Не достигнув соглашения, стороны вынуждены обращаться для разрешения спорной ситуации в суд.

При рассмотрении данных споров судами на разрешение СЗУЭ ставится вопрос о разработке обоснованных вариантов установления спорной границы. Безусловно, разработка вариантов установления границ ранее учтённых земельных участков должна опираться на документальные источники, отражающие сведения о положении границ до возникновения спорных отношений. Однако очень часто они отсутствуют и разработка вариантов на основе исторического подхода невозможна. В праве ли в такой ситуации эксперт дать ответ, о том, что решить вопрос не представляется возможным? Полагаем – нет. Суд обязан разрешить спор и установить границу между спорными земельными участками. Разрешение таких споров без использования специальных знаний невозможно. В таких ситуациях эксперт вправе применять тот же подход, который установлен для вновь образуемых земельных участков. Так статьями 11.9 и 11.10 Земельного кодекса определено, что границы земельных участков должны формироваться с учетом документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и населенных пунктов, приводить к невозможности использовать участки в соответствии с разрешенным использованием. Кроме этого, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные земельным кодексом и другими федеральными законами. Данный подход, опирающийся на систему норм, определяющих условия формирования земельных участков и их границ, заслуживает наименование нормативистского.

Вариантов установления границ может быть бесчисленное множество. Экспертное исследование по их разработке должно базироваться на вариантах, предлагаемых сторонами. Если стороны не сделали это до назначения экспертизы, эксперту необходимо предложить указать варианты при проведении натурных исследований и уточнить обстоятельства, обосновывающие те или иные элементы предлагаемых вариантов. В предложенных вариантах при лабораторных исследованиях определить и описать как положительные составляющие, так и недостатки, препятствующие рациональному использованию участка. С учётом выявленных аспектов – либо признать оптимальным какой-то из предложенных сторонами вариантов, либо разработать один или несколько своих вариантов.

В ряде случаев выбор критериев для оценки вариантов сторон затруднителен ввиду отсутствия очевидных оснований, доступных для восприятия всеми участниками судебного процесса. В таких случаях возможно применение методов определения недостатков, препятствующих рациональному использованию земель и разработанных землеустроительной наукой. Одним из критериев, позволяющим оценить рациональное использование земель, является показатель компактности земельного участка, он определяется отношением периметра участка к квадратному корню из его площади:

[3]

где П – периметр контура участка, Р – площадь контура участка.

Использование показателя компактности для оценки вариантов установления границ, предложенных спорящими сторонами и разработанных экспертом, позволяет определить наиболее рациональную конфигурацию. Чем ближе к единице показатель компактности земельного участка, тем рациональнее его конфигурация. Однако данный показатель не должен выступать единственным критерием для оценки рациональности использования земельного участка, но может являться одним из критериев оценки при использовании нормативистского подхода.