Землеустроительное проектирование (2020)

УДК 332.3 ББК 65.32-5 В 67

Землеустроительное проектирование. Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. В 2-х т. Том 1. / С.Н. Волков. — М.: ГУЗ, 2020. — 540 с.

ISBN 978-5-9215-0481-3 (т.1)

Рецензенты:

доктор экономических наук, профессор В.В. Косинский; доктор экономических наук, профессор Т.В. Папаскири.

В первом томе учебника рассмотрены вопросы землеустроительного проектирования — основной части всего землеустройства, так как только в процессе его осуществления создаются новые формы и перспективные модели землепользований предприятий, организаций и учреждений в различных отраслях экономики страны и проектируются мероприятия по организации рационального использования земель и их охраны.

Раскрывается система предпроектных землеустроительных разработок (схем землеустройства, схем использования и охраны земель), показывается содержание и методы составления различных проектов межхозяйственного землеустройства.

Учебник предназначен для студентов, бакалавров, магистров, аспирантов, обучающихся по направлению «Землеустройство и кадастры», а также для землеустроителей, кадастровых инженеров и иных специалистов, занимающихся вопросами землеустройства.

Учебник состоит из двух томов.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 8
РАЗДЕЛ I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОМ ПРОЕКТИРОВАНИИ 14
Глава 1. Методологические вопросы землеустроительного проектирования 14
1.1. Возникновение и развитие землеустроительного проектирования... 14
1.2. Проект землеустройства. Проектная документация      19
1.3. Место землеустроительного проектирования в системе землеустройства         21
1.4. Объект и предмет землеустроительного проектирования      24
1.5. Методы землеустроительного проектирования   26
1.6. Принципы землеустроительного проектирования         28
Глава 2. Методика, технологии и организация землеустроительного проектирования            32
2.1. Этапы и стадии проектирования         32
2.2. Классификация проектов землеустройства           35
2.3. Технологии проектирования     39
2.4. Подготовка договорной документации по разработке проектов землеустройства            43
2.5. Требования к профессиональной квалификации землеустроителей-проектировщиков и организация проектирования   46
РАЗДЕЛ II. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА ФЕДЕРАЛЬНОМ И РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЯХ     59
Глава 3. Схемы землеустройства различных территориальных уровней Российской Федерации 59
3.1. Цели и основные задачи предпроектных землеустроительных работ. Место в системе землеустроительной и градостроительной документации     59
3.2. Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации          64
3.3. Схемы землеустройства территорий субъектов Российской Федерации 78
Глава 4. Схемы землеустройства муниципальных образований 82
4.1. Цели и задачи схемы землеустройства муниципального образования 82
4.2. Порядок разработки и содержание схемы землеустройства муниципального района         87
4.3. Основные положения, разрабатываемые в схеме землеустройства муниципального района         94

4.4. Составление проекта схемы землеустройства на примере муниципального образования «Солнечногорск» Московской области... 106
Глава 5. Схемы использования и охраны земель         121
5.1. Схемы зонирования территории по пригодности земель для использования в сельском хозяйстве      122
5.2. Схемы землеустройства по вовлечению в оборот неиспользуемых земель и развитию мелиоративного комплекса муниципальных образований 137
5.3. Схемы размещения и обустройства территорий, предназначенных для предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа            144
5.4. Схемы противоэрозионных мероприятий 160
5.5. Схемы развития и размещения особо охраняемых природных территорий       166
5.6. Схемы размещения территорий традиционного природопользования в местах проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации          178
5.7. Схемы организации территории оленьих пастбищ        190
5.8. Иные схемы использования и охраны земель      200
РАЗДЕЛ III. ПРОЕКТЫ МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОГО (ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО) ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА       207
Глава 6. Понятие, содержание и процесс проведения межхозяйственного землеустройства 207
6.1. Понятие межхозяйственного землеустройства. Проект межхозяйственного землеустройства 207
6.2. Объекты межхозяйственного землеустройства   214
6.3. Этапы, разновидности и формы межхозяйственного землеустройства 222
6.4. Процесс межхозяйственного землеустройства    226
Глава 7. Разработка проектов перераспределения земель сельскохозяйственного назначения           238
7.1. Цели, задачи и содержание проектов межхозяйственного землеустройства при перераспределении земель сельскохозяйственного назначения           238
7.2. Порядок составления проекта перераспределения земельных участков, используемых сельскохозяйственной организацией на различном праве    244
7.3. Разработка проекта межевания земельного участка или земельных участков, выделяемых в счет земельных долей      256

Глава 8. Образование землепользований сельскохозяйственных организаций       265
8.1. Особенности межхозяйственного землеустройства на территориях сельскохозяйственных организаций        265
8.2. Принципы организации землепользований сельскохозяйственных организаций            268
8.3. Разработка и оценка проектов образования землепользований сельскохозяйственных организаций        272
8.4. Особенности межхозяйственного землеустройства при передаче земель в аренду            278
Глава 9. Составление проектов по упорядочению существующих землепользований сельскохозяйственных организаций        284
9.1. Понятие и виды недостатков землепользования 284
9.2. Содержание проекта и способы устранения недостатков землепользования    285
9.3. Проект образования новых и упорядочения существующих землепользований на примере АО «Воронцовское» Краснодарского края     292
Глава 10. Проекты образования земельных участков граждан, занимающихся сельскохозяйственным производством 299
10.1. Предоставление гражданам земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства и их оформление. Межевой план земельного участка        299
10.2. Землеустроительные работы по образованию крестьянских (фермерских) хозяйств     307
10.3. Основные положения по разработке проекта образования крестьянского (фермерского) хозяйства         310
10.4. Образование и организация территории земельных участков для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд            317
10.5. Проекты комплексного развития сельских территорий (сельских агломераций)            330
Глава 11. Характеристика и основные принципы образования землепользований несельскохозяйственного назначения    337
11.1. Общие вопросы, связанные с образованием землепользований несельскохозяйственного назначения    337
11.2. Виды несельскохозяйственных землепользований и размеры земельных участков, предоставляемых для несельскохозяйственных целей         343
11.3. Принципы и требования образования землепользований несельскохозяйственного назначения    349

Глава 12. Образование несельскохозяйственных землепользований    352
12.1. Общие положения 352
12.2. Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка            355
12.3. Предоставление земельного участка для несельскохозяйственных целей по результатам торгов       366
12.4. Содержание и основы методики составления проекта образования землепользования несельскохозяйственного назначения ... 368
Глава 13. Проекты образования различных видов землепользований несельскохозяйственного назначения    381
13.1. Проекты образования землепользований предприятий промышленности, транспорта, энергетики          381
13.2. Проекты межхозяйственного землеустройства в связи с отводом земель для крупных гидротехнических сооружений и водохранилищ 384
13.3. Проекты рекультивации и землевания нарушенных земель           392
13.4. Охрана земель и окружающей среды           397
13.5. Проекты образования особо охраняемых природных территорий ... 402
13.6. Проекты образования территорий традиционного природопользования в местах проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации          409
Глава 14. Особенности составления проектов образования земельных участков для строительства и эксплуатации объектов водопроводно-канализационного хозяйства            420
14.1. Характеристика и правовое регулирование объектов водопроводно-канализационного хозяйства           420
14.2. Процедура и особенности предоставления земельных участков и оформления прав землепользования для строительства и эксплуатации объектов водопроводно-канализационного хозяйства           423
14.3. Землеустроительное обеспечение оформления земельно-имущественных прав для строительства (реконструкции) объектов водопроводно-канализационного хозяйства в городе Москве    430
Глава 15. Ограничения и обременения (сервитуты) в использовании земельных участков и их учет при землеустроительном проектировании   439
15.1. Ограничения в использовании земельных участков и порядок их установления            439
15.2. Обременения в использовании земельных участков и их учет при землеустроительном проектировании    447
15.3. Землеустроительное и кадастровое обеспечение работ по установлению ограничений и обременений в использовании земельных участков   452

Глава 16. Описание местоположения и (или) установление на местности границ объектов землеустройства    454
16.1. Порядок описания местоположения границ объектов
землеустройства 454
16.2. Составление карты (плана) объекта землеустройства 456
16.3. Установление на местности границ объектов землеустройства    463
16.4. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ объектов землеустройства 464
16.5. Типы межевых знаков и порядок их установки (закладки)   467
Глава 17. Особенности проведения проектных работ по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, населенных пунктов, территорий и зон     469
17.1. Установление Государственной границы Российской Федерации, границ федеральных округов и границ между субъектами Российской Федерации (границ территорий субъектов Российской Федерации)           469
17.2. Проведение землеустроительных проектных работ в целях установления (изменения) границ муниципальных образований   473
17.3. Проведение проектных работ в целях установления (изменения) границ населенных пунктов     477
17.4. Особенности описания местоположения границ территориальных зон, особо охраняемых природных территорий и зон с особыми условиями использования 485
Глава 18. Межевание земель 492
18.1. Понятие и виды межевания земель 492
18.2. Содержание работ по межеванию земель 496
18.3. Особенности межевания застроенных и подлежащих застройке территорий 501
ПРИЛОЖЕНИЯ       511
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ         537

УДК 332.3 ББК 65.32-5 В 67

Землеустроительное проектирование. Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. В 2-х т. Том 2. / С.Н. Волков. — М.: ГУЗ, 2020.- 560 с. (Ил. вкладка).

ISBN 978-5-9215-0483-7 (т.2)

ISBN 978-5-9215-0481-3 (т.1)

Во втором томе учебника «Землеустроительное проектирование» рассмотрены вопросы составления проектов организации рационального использования и охраны земель в сельскохозяйственных организациях (проектов внутрихозяйственного землеустройства). Особое внимание уделено разработке рабочих проектов по освоению, улучшению земель, защите их от эрозии, селей, подтопления и других негативных воздействий, рекультивации нарушенных земель.

ISBN 978-5-9215-0483-7 (т.2)

Оглавление
ПРЕДИСЛОВИЕ      7
РАЗДЕЛ IV. ПРОЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ (ПРОЕКТЫ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА)          9
Глава 19. Задачи и содержание проектов 9
19.1. Обоснование необходимости проведения и задачи внутрихозяйственного землеустройства 9
19.2. Содержание проекта        11
19.3. Порядок и методы разработки проекта       14
Глава 20. Подготовительные и обследовательские работы 20
20.1. Камеральная землеустроительная подготовка 20
20.2. Полевое землеустроительное обследование        30
20.3. Разработка задания на проектирование    38
Глава 21. Размещение производственных подразделений и хозяйственных центров            43
21.1. Содержание и задачи проектирования        43
21.2. Установление организационно-производственной структуры хозяйства, состава, числа и размеров внутрихозяйственных производственных подразделений          48
21.3. Размещение хозяйственных центров          58
21.4. Размещение производственных центров 65
21.5. Размещение земельных массивов производственных подразделений 78
21.6. Особенности формирования земельных массивов
производственных подразделений с учетом использования земель сельскохозяйственной организацией на различном праве           84
Глава 22. Размещение магистральных внутрихозяйственных дорог, водохозяйственных и других инженерных сооружений общехозяйственного назначения           96
22.1. Задачи и содержание проектирования       96
22.2. Размещение внутрихозяйственных магистральных дорог 98
22.3. Размещение водохозяйственных объектов, мелиоративных и других инженерных сооружений       106
Глава 23. Организация угодий и севооборотов    113
23.1. Понятие, задачи и содержание организации угодий и севооборотов        113
23.2. Определение состава и структуры угодий 115

23.3. Трансформация, улучшение и размещение угодий      120
23.4. Обоснование организации угодий    131
Глава 24. Организация системы севооборотов 134
24.1. Основные требования и порядок организации севооборотов в хозяйстве         134
24.2. Установление типов и видов севооборотов          140
24.3. Определение числа и площадей севооборотов    149
24.4. Размещение севооборотов        152
Глава 25. Методика проектирования севооборотов с элементами адаптивно-ландшафтной системы земледелия          160
25.1. Содержание проектирования адаптивно-ландшафтных систем земледелия и агротехнологий в проектах внутрихозяйственного землеустройства    160
25.2. Организация севооборотов на примере ключевого хозяйства (характеристика объекта проектирования)       170
Глава 26. Методика разработки системы агротехнологических мероприятий и технико-экономические показатели проекта организации системы севооборотов               176
26.1. Оценка потенциальной опасности проявления водной эрозии почв       176
26.2. Оценка условий воспроизводства плодородия почв на основе баланса гумуса в почве            182
26.3. Показатели, характеризующие адаптивно-ландшафтную систему земледелия и охраны почв          196
Глава 27. Методика экономической оценки системы мероприятий по организации севооборотов хозяйства и других элементов адаптивноландшафтной системы земледелия в проектах землеустройства                      216
27.1. Критерий и показатели оценки          216
27.2. Методика расчета показателей эффективности системы мероприятий по повышению плодородия почв         217
27.3. Интегральные показатели экономической оценки проекта 224
Глава 28. Устройство территории севооборотов           236
28.1. Задачи и содержание устройства территории севооборотов 236
28.2. Размещение полей севооборотов и рабочих участков 237
28.3. Размещение полезащитных лесных полос           256
28.4. Размещение полевых дорог     261
28.5. Размещение полевых станов и источников полевого водоснабжения    262
28.6. Порядок и типовые решения устройства территории севооборотов        263

Глава 29. Устройство территории многолетних насаждений        268
29.1. Общие сведения     268
29.2. Устройство территории садов 270
29.3. Устройство территории виноградников    278
29.4. Устройство территории ягодников 283
29.5. Устройство территории плодовых и виноградных питомников    284
Глава 30. Устройство территории пастбищ        288
30.1. Закрепление пастбищ за животноводческими фермами (комплексами) и организация пастбищеоборотов      289
30.2. Размещение гуртовых и отарных участков          292
30.3. Размещение загонов очередного стравливания 297
30.4. Размещение летних лагерей   301
30.5. Размещение водоисточников и водопойных пунктов 302
30.6. Размещение скотопрогонов     303
Глава 31. Устройство территории сенокосов      306
Глава 32. Оформление и выдача документации, осуществление проектов     312
32.1. Оформление и выдача землеустроительной документации 312
32.2. Осуществление проекта 314
32.3. Авторский надзор за осуществлением проекта и землеустроительное обслуживание сельскохозяйственной организации 319
Глава 33. Проекты противоэрозионной организации территории           322
33.1. Подготовительные работы при составлении проектов противоэрозионной организации территории в районах водной эрозии почв    322
33.2. Особенности противоэрозионной организации угодий          333
33.3. Проектирование севооборотов в районах водной эрозии почв        345
33.4. Противоэрозионное устройство территории севооборотов   355
Глава 34. Проекты организации рационального использования и охраны земель агрохолдингов     368
34.1. Состав и содержание проектно-изыскательских работ по землеустройству в агрохолдингах      368
34.2. Особенности составления проекта организации рационального использования и охраны земель в ООО «Агрохолдинг Ивнянский» Белгородской области         377
34.3. Правовое и экономическое стимулирование проведения проектных работ по внутрихозяйственному землеустройству в целях освоения, организации рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения            391

РАЗДЕЛ V. РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ В ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ      400
Глава 35. Задачи, содержание и методика составления рабочих проектов по использованию и охране земель     400
35.1. Задачи и содержание рабочих проектов     400
35.2. Виды рабочих проектов и их классификация      405
35.3. Методика разработки рабочих проектов    405
35.4. Объекты и стадии рабочего проектирования      409
35.5. Сметно-финансовые расчеты 413
35.6. Обоснование и осуществление рабочих проектов         420
Глава 36. Рабочие проекты по использованию и охране земель   426
36.1. Рабочий проект освоения солонцовых земель    426
36.2. Рабочий проект рекультивации нарушенных земель 427
36.3. Рабочий проект улучшения кормовых угодий    430
36.4. Рабочий проект землевания малопродуктивных угодий      433
36.5. Рабочий проект создания и устройства территории орошаемых культурных пастбищ      440
36.6. Рабочий проект устройства территории пашни 442
36.7. Рабочий проект устройства территории многолетних насаждений 448
36.8. Рабочий проект по защите почв от эрозии            458
36.9. Рабочий проект строительства противооползневых сооружений ... 459
36.10. Рабочий проект агролесомелиоративных мероприятий     464
36.11. Рабочий проект засыпки и выполаживания оврагов 468
36.12. Рабочий проект строительства противоэрозионных гидротехнических сооружений           473
Глава 37. Экспертиза землеустроительной проектной документации 479
37.1. Нормативное правовое регулирование, порядок организации и осуществления государственной экспертизы землеустроительной документации      479
37.2. Особенности организации и осуществления судебной землеустроительной экспертизы           482
37.3. Права и обязанности эксперта при проведении судебной экспертизы землеустроительной документации         488
37.4. Порядок и основные вопросы землеустроительной экспертизы, формирование экспертных заключений        490
ПРИЛОЖЕНИЯ       497
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ         554
ОБ АВТОРЕ. СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВИЧ ВОЛКОВ        558

Раздел I

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОМ ПРОЕКТИРОВАНИИ

Глава 1.

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

1.1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Первоначально землеустройство было сравнительно несложным. Оно сводилось к описаниям земель, а затем к землемерно-техническим действиям по их разграничению, закреплению границ межевыми знаками (камнями, столбами, засечками на деревьях и др.). При этом использовались простейшие геодезические инструменты (мерная веревка, затем мерная цепь, астролябия, экер). Землемерные действия завершались выдачей документов, удостоверяющих право собственности на землю или право землепользования.

В дальнейшем землеустройство усложнилось. Оно стало не только преследовать цели правового и технического оформления и обозначения границ земельных владений, но и включать в себя выбор наиболее эффективной формы хозяйственного использования и охраны земли, рациональной организации территории. Появилась необходимость заранее продумывать землеустроительные действия, решать комплекс инженерных, технико-экономических, технологических, экологических и социальных задач, анализировать возможные варианты, оценивать эффективность землеустроительных работ, производить их согласование с землевладельцами и землепользователями, то есть разрабатывать определенную документацию (планы, чертежи, сметы, обоснования, пояснительные записки), которая в совокупности составляла проект землеустройства.

Развитие землеустроительного проектного дела привело к появлению отрасли сначала практических, а затем и научных знаний, которые постепенно оформились в самостоятельную научную дисциплину «Землеустроительное проектирование».

Землеустроительное проектное дело появилось в России в начале XX века, хотя и ранее на основе специально разрабатываемых проектов решали некоторые задачи по межеванию земель, устройству помещичьих имений, укрупнению, разукрупнению или сведению в единые массивы земельных участков, принадлежащих одному землевладельцу, ликвидации чересполосицы и дальноземелья.

Имеются данные, что в Константиновском межевом институте в 1915 году раздел «Землеустроительное проектирование» уже входил в курс «Геодезия», а через несколько лет стал самостоятельным предметом. В дальнейшем, землеустроительное проектирование заняло господствующее положение в осуществлении землеустроительных мероприятий.

Землеустроительное проектирование — центральное звено землеустройства. Это основная стадия землеустроительного процесса и его итог, так как именно на основе проектов землеустройства осуществляется переход к новым формам землевладения и землепользования, организации территории, порядку использования земли. Поэтому, многие специалисты длительное время отождествляли понятия «землеустройство» и «землеустроительное проектирование».

Например, в шести изданиях учебника для вузов «Землеустроительное проектирование», вышедших с 1940 по 1976 гг. при участии ведущих ученых Московского института инженеров землеустройства в данной области (академика ВАСХНИЛ С.А. Удачина, профессоров Н.В. Бочкова, Н.Н. Бурихина, Г.И. Горохова, Н.И. Прокуронова, Я.М. Цфасмана, С.Д. Черемушкина, Г.В. Чешихина, А.Д. Шулейкина, доцента В.Д. Кирюхина и др.), основным предметом изучения землеустроительного проектирования фактически было землеустройство в целом. Только в издании 1986 года под редакцией профессора М.А. Гендельмана из Целиноградского сельскохозяйственного института (ныне Казахский аграрный университет имени С. Сейфуллина, г. Астана — Нур-Султан) настоящая дисциплина была выделена в особый раздел не только практических знаний, но и землеустроительной науки, определены ее предмет и метод. В 1997-1998 гг. в двух новых изданиях учебника «Землеустроительное проектирование» под редакцией профессора С. Н. Волкова эта дисциплина рассматривалась уже применительно к новому этапу развития Российской Федерации, определявшему переход от плановой к рыночной экономике. Наиболее полное представление о целях, задачах и содержании землеустроительного проектирования представлено в 9-томном издании академика РАН С.Н. Волкова, вышедшем в период 2001—2009 гг., а также в его же учебнике «Землеустройство», увидевшем свет в 2013 году (Волков С.Н. Землеустройство. - М.: ГУЗ, 2013. - 992 с.).

Исторически в начале XX века составление проекта включалось в число стадий землеустроительно-технических действий. «При всех видах землеустроительной деятельности, — будет ли то один из видов насаждений новых хозяйств или один из видов устроения существующих хозяйств, — писал профессор А.А. Ржаницын, — землеустроительно-технические действия могут быть обособлены в три стадии: приобретение данных для составления проекта, составление землеустроительного проекта и приведение его в исполнение» (Ржаницын А. А. Руководство по землеустройству и межеванию. — СПб.: Типография Б. М. Вольфа, 1910. — С. 320).

В это время проекты землеустройства разрабатывались не только на земли (дачи) генерального и специального межевания, но и на межселенные территории (межселенное землеустройство) и внутриселенные земли (внутриселенное землеустройство).

Впервые о необходимости выделения землеустроительного проектирования в самостоятельную отрасль знания заговорил в 1925 году профессор Одесского СХИ Ф.Г. Некрасов. Он писал: «Еще много придется поработать над разрешением землеустроительно-технических проблем, прежде чем землеустроительная техника и важнейший ее отдел — проектирование станут научной дисциплиной в полном смысле этого слова, а не искусством, которое, руководясь лишь некоторыми основными указаниями, расписывает на одной и той же канве разнообразные узоры» (Некрасов Ф.Г. Основы землеустройства (экономика, техника, организация). — Одесса, 1925. - С. 222).

Исходя из различного понимания землеустройства, его политических и социально-экономических задач, средств и методов осуществления на различных исторических этапах менялось и содержание землеустроительного проектирования, определялись его место и роль в системе смежных научных дисциплин.

В период создания единоличного землепользования в ходе Столыпинской земельной реформы в России (1906—1911 гг.), а также в 1921 — 1927 гг. земельные участки хуторов и отрубов, наделы крестьянских обществ и особенно дворов в клиньях общественных севооборотов проектировали с высокой точностью, как правило, аналитическим способом.

Поскольку в это время при землеустройстве преобладали межевые действия, вопросы техники землеустройства и правового регулирования прав земельной собственности в ходе осуществления землеустроительного процесса были объединены в одну дисциплину — «Землеустроительное проектирование». Поэтому первые учебники по данному предмету содержали, в основном, технические указания по проведению геодезических работ, математические закономерности организации земельной площади, умаляли экономический характер землеустройства. А первыми элементами землеустроительной техники являлись обособление, округление, приспособление, уравнивание площадей.

Со времен коллективизации землеустроительное проектирование стало приобретать иное содержание. В тот период значительно увеличились объемы проведения землеустроительных работ. Так, если всего за 1919—1927 гг. было землеустроено 5129 колхозов на площади 1410,6 тыс. га, то только в полевую кампанию 1928 года — 12 083 хозяйства на площади 3039,4 тыс. га. В это время в связи с массовым вступлением крестьян в колхозы, нехваткой специалистов-землеустроителей и необходимостью оперативного проведения работ по формированию коллективных предприятий проекты землеустройства практически не составлялись, а само землеустройство носило характер землеуказаний.

В процессе землеуказаний новых съемок и обследований территории не проводилось; использовался планово-картографический материал прежних лет. Границы хозяйств и угодий только показывались колхозникам и рабочим совхозов в натуре и изменялись по мере вступления в коллективные предприятия новых крестьян-единоличников.

В период завершения коллективизации и укрепления землепользования колхозов и совхозов (1932—1938 гг.) землеустроительная наука была нацелена на поиски новых методов землеустроительного проектирования, способствующих организационно-хозяйственному укреплению сельскохозяйственных предприятий. Предстояло выработать неизвестные прежде в мировой практике методы землеустройства, обеспечивающие формирование, организационно-хозяйственное и организационно-территориальное устройство крупных сельскохозяйственных предприятий, высокопроизводительное использование сельскохозяйственной техники, организацию коллективного труда, рациональное переустройство крупных массивов земли. Правовые и технические вопросы землеустройства отодвинулись на второй план, первое место заняли организационно-хозяйственные, экономические и социальные задачи.

Именно поэтому с конца 1920-х годов землеустроительное проектирование стали отождествлять с организацией территории (А.В. Куприянов, В.В. Редькин и др.). Так, например, А.В. Куприянов отмечал, что «...землеустроительное проектирование прежде всего есть методика реорганизации территории. При этом задана проектировщика заключается в нахождении наилучшего варианта производственного приспособления как всего земельного массива в целом, так и составляющих его отдельных эксплуатационных участков» (Куприянов А. В. Лекции по землеустроительному проектированию. — М.: Межевой институт, 1928. — С. 34). С этого времени стали разрабатывать проекты внутрихозяйственного землеустройства, включающие вопросы размещения новых колхозных и совхозных селений, организации и размещения производственных подразделений (отделений, бригад, участков), животноводческих ферм, установления рациональной структуры и площадей сельскохозяйственных угодий, введения правильных севооборотов, устройства территории севооборотов, многолетних насаждений и кормовых угодий.

Параллельно с развитием процессов индустриализации, многочисленными отводами земель для нужд промышленности, транспорта, энергетики, водного хозяйства появилась необходимость разработки мегапроектов землеустройства больших территорий (крупных промышленных предприятий и транспортных узлов, водохранилищ и др.), которые впоследствии в послевоенный период (после 1945 года) получили название проектов межхозяйственного землеустройства.

Таким образом, на смену межселенному и внутриселенному пришло межхозяйственное и внутрихозяйственное землеустройство, также осуществляемое на основе соответствующих проектов.

В дальнейшем (до конца 1960-х — начала 1970-х годов) развитие теории и совершенствование методики землеустроительного проектирования шли по пути учета особенностей колхозной и совхозной форм ведения хозяйства, природных и экономических условий территории, комплексного решения проектных задач в проектах межхозяйственного землеустройства в их взаимосвязи с созданием крупных водохранилищ, мелиоративных систем, производственным и дорожным строительством, рекультивацией земель, планировкой сельских районов и населенных мест, земельно-оценочными работами, сельскохозяйственным картографированием.

В связи с развитием ветровой и водной эрозии, деградации почв к концу 1960-х годов землеустроительное проектирование стало наполняться природоохранным содержанием. В то время была теоретически обоснована и экспериментально апробирована методика составления проектов противоэрозионной организации территории. При этом проект землеустройства стал включать не только решение вопросов организационно-хозяйственного и организационно-территориального устройства сельскохозяйственных предприятий, но и проектирование комплекса противоэрозионных мероприятий (организационно-хозяйственных, агротехнических, лесомелиоративных, гидротехнических).

Идея взаимосвязи землеустройства с системами ведения хозяйства (и с их основным компонентом — системами земледелия) нашла свое отражение в разработке по всем сельскохозяйственным предприятиям России в начале 1980-х годов проектов систем земледелия и землеустройства (на основе Указаний по разработке системы земледелия и землеустройства колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий РСФСР. — МСХ РСФСР, 1984. — 61 с.). В них на базе проектируемой организации территории обосновывались мероприятия по введению севооборотов, использованию систем удобрений и машин, защите растений, семеноводству и др.

В 1970-е годы в связи с усилением процессов межхозяйственной кооперации и агропромышленной интеграции, специализации и концентрации производства между сельскохозяйственными предприятиями стали складываться сложные технологические, организационные, экономические и социальные взаимосвязи. Поэтому возникла необходимость до составления проектов землеустройства разрабатывать предпроектные землеустроительные документы — схемы землеустройства районов. Они служили основой для планирования использования и охраны земель. Их данные применялись в качестве контрольных цифр (в виде «заданий на проектирование») при внутрихозяйственном землеустройстве предприятий района, а также были информационно связаны с Генеральными схемами использования и охраны земельных ресурсов областей (краев, республик), предназначавшимися для планирования и прогнозирования.

Учитывая, что проекты внутрихозяйственного землеустройства носили комплексный характер и многие проектные решения в них разрабатывались на уровне схемы (по дорожному строительству, закладке лесополос, освоению новых земель, улучшению угодий и др.), для реализации входящих в них мероприятий стали разрабатывать рабочие (техническо-рабочие) проекты. Особенно быстрое развитие рабочее проектирование в землеустройстве получило в 1980-е годы после принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР постановления «О мерах по дальнейшему улучшению проектно-сметного дела» (1981).

Рабочие проекты составлялись по отдельным особо сложным объектам, требующим проведения дополнительных инженерных обследований, изысканий, специальной методики проектирования, экономического обоснования и составления особой проектно-сметной документации.

В период земельной реформы 1991—2019 гг. содержание проектов землеустройства существенно расширилось. Стали составляться проекты по образованию

особо охраняемых природных территорий, перераспределению земель реформированных сельскохозяйственных предприятий, образованию земельных фондов различного целевого назначения, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий, а также проекты по межеванию земельных участков при выделении земельных долей в натуре (на местности), по защите земель от деградации, загрязнения, по адаптивно-ландшафтному земледелию и землеустройству и многие другие. А теоретические и практические вопросы землеустроительного проектирования были оформлены в 9-томное издание (С.Н. Волков «Землеустройство»), вышедшее в издательстве «Колос» («КолосС») в 2001—2009 гг. Позднее появились и другие учебно-научные издания и пособия: учебник С.Н. Волкова «Землеустройство» (2013), учебное и научно- практическое пособие под общей редакцией С.Н. Волкова «Организация рационального использования и охраны земель в сельскохозяйственных организациях (внутрихозяйственное землеустройство)» (2015), учебное пособие М.А. Сулина и Д.А. Шишова «Основы земельных отношений и землеустройства» (СПб, 2015), практикум профессора М.А. Сулина по внутрихозяйственному землеустройству (2018) и другие учебно-методические работы в этой сфере.

1.2 ПРОЕКТ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА. ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Основные составляющие научно-технического прогресса — техника, технология и организация — внедряются в производство, пройдя сложный путь от зарождения идеи, замысла, экспериментальной проверки и производственного испытания до выработки научных рекомендаций, реализации их в конкретных проектах и осуществления на практике (на местности, в конкретном предприятии, на рабочем месте). В этой цепи проект является важнейшим связующим звеном между наукой и производством, основным средством материализации научных идей проектировщика, реализации инвестиций. Поэтому любой проект представляет собой совокупность документов (расчетов, чертежей и др.) по сооружению, созданию или реконструкции какого-либо объекта (механизма, устройства) или по осуществлению (внедрению) какого-либо процесса, технологии, форм организации производства.

Так, проекты межхозяйственного (территориального) землеустройства закрепляли и определяли границы землевладений и землепользований (земельных участков) сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения на местности. Согласно действовавшему в 1970—1990-е годы земельному законодательству ни одно предприятие (организация, учреждение) не могло осуществлять свою деятельность (вести строительство, добычу полезных ископаемых, прокладывать дороги и др.) до тех пор, пока на основе проекта землеустройства не будет отведен участок земли установленной площади и получено свидетельство (или другой документ, его заменяющий), удостоверяющее право на землю.

При составлении проекта внутрихозяйственного землеустройства сельскохозяйственной организации определяются границы и площади отдельных видов земельных угодий (пашни, сенокосов, пастбищ, многолетних насаждений),

севооборотов, полей, рабочих участков, гуртовых и отарных участков, загонов очередного стравливания, размещаются земельные массивы производственных подразделений, внутрихозяйственные дороги, лесополосы, гидротехнические линейные сооружения (каналы, валы, канавы и др.). Эти территориальные элементы, увязанные с организационно-производственной структурой сельскохозяйственной организации, системой расселения, организацией производства, труда и управления, показывают графически на плане. Они определяют новую форму организации территории хозяйства, которая должна способствовать росту эффективности производства на основе рационального использования и охраны земель. Поэтому проект землеустройства должен составляться грамотно не только с юридической стороны, но и содержать необходимые агроэкономические обоснования, инженерные расчеты, а также учитывать технические и экологические требования.

Землеустроительный рабочий проект (или рабочая документация комплексного проекта) должен содержать, кроме того, сметно-финансовые расчеты, позволяющие проводить конкретные финансовые операции по выделению и расходованию средств и осуществлять непосредственное возведение, благоустройство, реконструкцию объектов капитального строительства, связанных с землей, а также земельных участков, освоение и улучшение которых требует инвестиций.

Таким образом, землеустроительный проект (проект землеустройства) — это совокупность документов (расчетов, чертежей и др.) по землеустройству территории, созданию новых форм ее организации (устройства земли), их экологическому, экономическому, техническому и юридическому обоснованию, обеспечивающих организацию рационального использования земель и их охрану.

Намечаемые в проекте землеустройства изменения (преобразования) в землевладении и землепользовании, перераспределении земельных участков, размещении производства, использовании и охране земли, создающие новую пространственную организацию территории, составляют основное его содержание.

В проекте выделяют графическую и текстовую части.

Графическая часть проекта включает проектный план, рабочие чертежи перенесения проекта в натуру, карты, планы, схемы, графики, рисунки, а также диаграммы, учитывающие фактическое состояние территории объекта и используемые при проектировании почвенные, геоботанические, агрохимические, земельно-оценочные, агроэкологические и другие карты.

Основным документом проекта землеустройства является проектный план. На нем отображают все проектные решения по организации территории (границы, площади, виды угодий, мероприятия по трансформации, освоению и улучшению земли, севообороты и т.д.). Планово-картографические материалы оформляют с применением условных знаков и обозначений, принятых в землеустройстве. Их масштаб должен учитывать площадь объекта проектирования, зональные условия, возможность нанесения проектных элементов и удобство пользования.

В текстовую часть проекта входят задание на проектирование, расчетно-пояснительная записка, материалы технико-экономического (агроэкономического)

обоснования проекта, ведомости площадей угодий (проектная экспликация), сметно-финансовые расчеты, материалы экспертизы, согласования и утверждения проекта.

Если при проектировании используются цифровые модели местности и компьютерные технологии, в проектную документацию включают также пакеты прикладных программ, различные носители цифровой информации (диски, USB-флеш-накопители и др.). Они позволяют проводить намеченные мероприятия по годам осуществления проекта (дифференцированное размещение посевов сельскохозяйственных культур по участкам различного качества, агротехнические противоэрозионные мероприятия, работы по повышению плодородия почв на основе баланса гумуса и т.д.).

Ряд проектов землеустройства в соответствии с законодательством может составляться и представляться на утверждение в электронном виде.

Графическая и текстовая части проекта в совокупности образуют проектно-сметную документацию (проектную землеустроительную документацию).

Согласованный, утвержденный в установленном порядке и перенесенный в натуру проект землеустройства имеет юридическую силу. Он на многие годы определяет права и порядок пользования землей.

В связи с тем, что часть средств производства неразрывно связана с землей (постройки, дороги, каналы, насаждения), а использование других (сельскохозяйственная техника, продуктивный скот) существенно зависит от ее свойств, проект землеустройства затрагивает использование всех средств производства. Кроме того, он оказывает влияние на систему расселения, размещение объектов как производственной, так и социальной инфраструктуры, использование рабочей силы, поскольку организация производства и труда органически связана с организацией территории. Поэтому в состав проектной документации включают материалы по организационно-хозяйственному устройству предприятия, его социальному и экономическому развитию (план организационно-хозяйственного устройства, план мелиорации и освоения земель, агрообоснование, бизнес- план развития хозяйства).

Землеустроительное проектирование как действие, в узком смысле, представляет собой процесс разработки проекта землеустройства, который определяет содержание землеустройства.

1.3. МЕСТО ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ В СИСТЕМЕ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Чтобы правильно определить место землеустроительного проектирования в системе землеустройства, необходимо учитывать следующие обстоятельства.

Во-первых, землеустройство в изначальном смысле означает наведение порядка на земле. Земля может быть устроена наилучшим образом только в том случае, если все решения будут продуманными, всесторонне обоснованными, если они будут вытекать из четкой программы действий и учитывать конкретные природные и экономические условия.

Организация земли как природного тела, главного средства производства в сельском хозяйстве и объекта имущественных отношений предполагает решение многих проблем из области почвоведения, геоботаники, биологии, агрономии, агрохимии, технологии, экономики, экологии, организации производства, мелиорации, дорожного дела, планировки, строительства и т.д. Аккумулировать соответствующие знания, сконцентрировать их и применить при землеустройстве можно, только используя целостный проект, реализующий замысел проектировщика, учитывающий все необходимые условия и требования. Поэтому землеустроительное проектирование — основная и неотъемлемая часть землеустройства, без которой невозможно организовать рациональное использование и охрану земель.

Во-вторых, все задачи землеустройства по организации, рациональному использованию и охране земель, регулированию процессов развития землевладения и землепользования могут быть решены только на основе проектов землеустройства либо с использованием данных, имеющихся в них. Например, для того чтобы сформировать рациональную систему землепользования, необходимо провести реорганизацию территории, образовать новые и упорядочить земельные массивы существующих сельскохозяйственных и других предприятий, устранить недостатки землепользования (чересполосицу, дальноземелье, вклинивание, вкрапливание и др.), осуществить отвод земель. Это достигается с помощью проектов межхозяйственного (территориального) землеустройства.

Для того чтобы создать пространственные условия, обеспечивающие рациональное функционирование сельскохозяйственных предприятий, внедрять прогрессивные формы организации производства и труда, усовершенствовать состав и размещение угодий и севооборотов, необходимо разработать проект организации территории и охраны земель (внутрихозяйственного землеустройства) конкретного хозяйства.

В сельскохозяйственном производстве проекты землеустройства разрабатывают и на разные объекты, связанные с землей и требующие капитальных затрат. Это земельные участки, предназначенные для развития аквакультуры; земельные массивы, выделенные для мелиорации, сельскохозяйственного освоения; различные противоэрозионные сооружения; полезащитные лесополосы; объекты водохозяйственной деятельности.

Поэтому землеустроительное проектирование — это главное средство (способ) решения землеустроительных задач.

В-третьих, землеустройство в Российской Федерации регламентируется действующим земельным законодательством и включает определенные землеустроительные действия.

Большая часть землеустроительных действий осуществляется либо путем разработки проектов землеустройства непосредственно (межхозяйственное, внутрихозяйственное, участковое землеустройство), либо предпроектными методами землеустроительного проектирования (составление схем, планов и программ землеустройства муниципальных образований, регионов, схем использования и охраны земель).

Ряд землеустроительных проработок в виде специальных технико-экономических обоснований (ТЭО) и расчетов (ТЭР), других схем и программ местного уровня, составляемых землеустроителями, выступает также в роли предпроектных документов, материалы которых используют при последующей подготовке проектов землеустройства. Поэтому можно сказать, что землеустроительное проектирование раскрывает основное содержание землеустройства.

Вместе с тем, само землеустройство, его цели, задачи и содержание оказывают обратное влияние на землеустроительное проектирование. Поскольку землеустройство носит объективный характер, его содержание не является неизменным, со временем на первый план выдвигаются новые цели и задачи. В результате состав и содержание проектов землеустройства также претерпевают изменения. Так, например, в ходе реорганизации колхозов и совхозов в 1992— 1993 гг. впервые в практике землеустройства в нашей стране разрабатывались проекты перераспределения земель. Основной задачей этих проектов являлось разграничение земель, находящихся в постоянном пользовании сельскохозяйственных предприятий, с установлением площадей и местоположения земельных массивов, подлежащих передаче гражданам в частную и коллективно-долевую собственность бесплатно и остающихся в государственной собственности (Выполнение землеустроительных работ при реорганизации колхозов и совхозов. Рекомендации. — М: Роскомзем, 1992).

Землеустройство — это сложный социально-экономический процесс, оно постоянно развивается и не может быть одноразовым мероприятием. Поэтому проекты землеустройства, прежде всего внутрихозяйственного, должны периодически обновляться (составляться заново или корректироваться).

В-четвертых, существует также законодательным образом закрепленный процесс производства землеустроительных работ (землеустроительный процесс). Данный процесс, как правило, включает составление проекта землеустройства (с подготовительными работами), его согласование, утверждение, перенесение в натуру и выдачу проектной документации заказчикам.

Составление проекта, его рассмотрение, согласование, утверждение и осуществление — преобладающие в землеустроительном процессе как по значимости, так и по трудоемкости. Поэтому можно сказать, что землеустроительное проектирование — основная стадия землеустроительного процесса.

Этим роль землеустройства не исчерпывается. Его следует рассматривать также как систему практических действий, процесс осуществления намеченных мероприятий. Чтобы перейти от одной формы организации территории к другой, более прогрессивной, необходимо проложить новые дороги, заложить многолетние насаждения, лесополосы, разместить севообороты, поля, рабочие участки, скорректировать границы и т.д., что возможно только на основе соответствующих проектов. Нужно также получить сведения о природных и экономических условиях землевладений и землепользований, провести топографо-геодезические, почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания, наметить определенный порядок переустройства территории, составить проект, рассмотреть и утвердить его, перенести в натуру, осуществить экспертизу

и авторский надзор. В этом смысле землеустройство может рассматриваться как система мероприятий по организации рационального использования и охраны земель, созданию устойчивых ландшафтов.

Землеустроительное проектирование можно изучать также и как особый вид трудовой деятельности, имеющий свои правила, распорядок, методы, технологию и организацию.

Из сказанного следует, что землеустроительное проектирование представляет собой особенную, обширную и главную сферу научной и практической землеустроительной деятельности.

Землеустроительное проектирование как отрасль научного знания (научная дисциплина) — это учение о видах и формах землеустройства, закономерностях организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей. Как сфера практической деятельности — это система знаний о методах (технологиях), способах и приемах составления, обоснования и осуществления проектов землеустройства.

С позиции развития землеустроительной науки землеустроительное проектирование имеет большое значение как отрасль научного знания, что требует определения его предмета и метода.

1.4. ОБЪЕКТ И ПРЕДМЕТ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Землеустроительное проектирование аккумулирует знания, полученные из различных специальных дисциплин, изучающих землеустройство, а также общепрофессиональных предметов. К последним относятся: науки о земле (геодезия, почвоведение с основами геоботаники, мелиорация и рекультивация земель, агролесомелиорация, картография и др.); прикладные дисциплины (кадастр недвижимости, прогнозирование и планирование использования земель, планировка территории, инженерное оборудование территории, основы лесоустройства и др.); общеотраслевые дисциплины (аграрная экономика, организация сельскохозяйственного производства, основы технологии сельскохозяйственного производства).

Например, чтобы решить только один вопрос проекта землеустройства, связанный с организацией севооборотов, землеустроитель-проектировщик должен знать:

каким образом оценить сельскохозяйственный потенциал и агроэкологические (агроландшафтные) особенности территории;
как растения реагируют на различные свойства почв (плодородие, гранулометрический состав, степень увлажненности, кислотность, эродированность);
какие технологии возделывания сельскохозяйственных культур можно применять в хозяйстве;
как влияют размеры и форма полей на производительность сельскохозяйственной техники;
какие формы организации производства, труда и управления лучше использовать в данных условиях;

как увязать размещение севооборотов с системой расселения, наличием дорожной сети, проектированием лесополос, агротехническими противоэрозионными мероприятиями;
как и с использованием каких геодезических приборов вынести границы запроектированных полей севооборотов и рабочих участков в натуру и т.д.

Объект землеустроительного проектирования — это территория, но не в отрыве от систем хозяйства, землевладения и землепользования, а во взаимосвязи с ними. Нельзя, например, провести землеустройство различных хозяйств, реорганизовать сельскохозяйственные организации, не затрагивая их специализацию, объемы производства продукции, систему расселения, организационно-производственную структуру, систему использования земельных угодий. Организация территории крестьянского хозяйства заметно отличается от организации территории крупного сельскохозяйственного предприятия, личного подсобного хозяйства и учебно-опытного хозяйства вуза.

Кроме того, любому землевладению, землепользованию или их системе на момент землеустройства свойственна определенная организация территории — состав и структура земельных угодий, размещение границ производственных подразделений и хозяйственных центров, севооборотов, полей, рабочих участков, мелиоративной сети, дорог, лесополос и т.д. Она представляет собой социально- экономическое явление, которое может изучаться, трансформироваться и регулироваться.

В ходе землеустройства на основе проектов осуществляется переход к новой организации территории, тем самым оно приобретает характер динамичного процесса, объектом которого является территория, а предметом научного познания — закономерности ее организации.

Следовательно, предметом научной дисциплины «Землеустроительное проектирование•» являются закономерности организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей, и обусловленные ими методы, способы и приемы составления, обоснования и осуществления проектов землеустройства.

Содержание, методика составления проектов, а также последовательность проектирования могут быть весьма разнообразными. Они зависят от множества природных и экономических условий — климата, почвы, рельефа, размера и конфигурации земельных участков, гидрографии и гидрогеологии, естественной растительности, структуры, плотности и размещения населения, уровня специализации и концентрации производства, размеров и сочетания основных и дополнительных отраслей хозяйства, его фондообеспеченности и технической оснащенности. Такое разнообразие факторов вызывает необходимость формулировки общих и частных требований, вытекающих из закономерностей научно обоснованной организации территории в тех или иных условиях.

Например, влияние конфигурации и размеров полей на производительность сельскохозяйственной техники приводит к необходимости проектировать поля и рабочие участки, по возможности, правильной формы с параллельными длинными сторонами и достаточно большой длиной гона. Зависимость эффективности производства от формы организации территории означает, что при землеустройстве

должны быть созданы надлежащие организационно-территориальные условия, способствующие расширенному воспроизводству, повышению культуры земледелия, росту плодородия почв, внедрению прогрессивных технологий возделывания культур, научной организации труда и управления.

Другой пример — взаимосвязь организации территории с ее почвоводоохранными характеристиками. Известно, что обработка полей вдоль склонов способствует усилению поверхностного стока воды и развитию водной эрозии почв, поэтому при землеустройстве требуется запроектировать целый комплекс противоэрозионных мероприятий и разместить отдельные его элементы (границы рабочих участков, основные водорегулирующие лесополосы, линейные гидротехнические сооружения — валы, канавы) поперек склона, с тем чтобы обработка почв, осуществление агротехнических противоэрозионных мероприятий велись по горизонталям или вдоль их основного направления. Это будет препятствовать стоку воды и ее концентрации до пределов, разрушающих почву.

Разнообразие видов и форм землеустройства, природных и экономических условий хозяйствования требует использования при составлении проектов землеустройства различных методов.

1.5. МЕТОДЫ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

По мере развития землеустроительного проектирования изменялись и методы, применяемые разработчиками. Пока землеустройство сводилось к землемерно-техническим действиям по установлению площадей, границ, разделению земель, в проектной практике использовалась в основном математика. При разделении и вычислении площадей применялись графические, аналитические, механические методы. Из инструментов использовались палетки, измерители, масштабные линейки, позже — планиметры.

Когда главной землеустроительной операцией стало межевание — действие, затрагивающее интересы земельных собственников, значение землеустроительного проектирования существенно возросло, так как к измерительным работам добавились мероприятия по оценке качества и правового положения земель. Проекты землеустройства существенно усложнились; в ходе образования, разделения, перераспределения, объединения земельных участков стали широко использоваться статистические, земельно-учетные, земельно-оценочные и регистрационные данные, а основным методом принятия землеустроительных проектных решений стал метод последовательных приближений — от общего к частному, основанный на логических умозаключениях. Для улучшения качества и обеспечения бесспорности проектных решений проект подвергался постоянному согласованию с участниками землеустройства и экспертной оценке. При этом многое зависело от умения и знаний землеустроителя, его профессиональной квалификации.

Прогресс сельскохозяйственного производства, переход земледелия на многопольные севообороты, широкое распространение мелиорации, культуртехнических работ, осуществление мероприятий по переселению, производственному,

дорожному строительству существенно повысили роль землеустройства как организационно-хозяйственного и социально-экономического мероприятия. Особенно это проявилось при образовании новых сельскохозяйственных предприятий, переходе к крупному коллективному хозяйству, организации значительных по размерам землевладений и землепользований.

Из-за большого разнообразия в России природных и экономических условий хозяйствования, неоднородности почвенного покрова, мелиоративного состояния земель, пространственных различий территории, неодинаковой системы расселения применение типовых решений при землеустроительном проектировании стало затруднительным или совсем невозможным, так как проектировочные требования действовали в различных, подчас противоположных направлениях. Например, применение мощной высокопроизводительной техники, групповых методов организации труда на базе посевных, уборочно-транспортных комплексов и отрядов требовало укрупнения севооборотов и полей, а экологические и ландшафтные условия землепользования (пестрота почвенного покрова, мелко-контурность угодий и др.), наоборот, учитывались только в случае дифференцированного размещения посевов сельскохозяйственных культур в границах небольших по размерам севооборотов. Таким образом, намечаемое с учетом одних условий проектное решение оказывалось невыгодным или малопригодным для удовлетворения других. Потребовались разработка комплексных проектов с участием большого числа специалистов (землеустроителей, почвоведов, агрономов, экономистов, гидротехников и др.), проведение необходимых обследований и инженерных изысканий (почвенных, геоботанических, почвенно-эрозионных, водохозяйственных).

Организационно-хозяйственный характер землеустройства вызвал необходимость применения при землеустроительном проектировании расчетно-конструктивного метода. Он основан на системе расчетов, проводимых по определенной методике, в строгой последовательности, позволяющей получить конкретное проектное решение. Например, чтобы запроектировать в хозяйстве систему севооборотов и правильно разместить их, необходимо произвести расчеты потребности животных в кормах, посевных площадей кормовых культур, возделываемых на пашне, вычислить площади земель, различающихся по качеству и местоположению, установить типы, виды, количество, размеры и размещение севооборотов, составить баланс производимой продукции.

В сложных случаях расчетно-конструктивный метод заменялся вариантным, при котором разрабатывается несколько вариантов проектных решений, оцениваемых по определенной системе показателей. На их основе выбирали лучший вариант проекта землеустройства.

Развитие теории и методов научного познания, вычислительной техники, прикладных экономических исследований привело к использованию при землеустроительном проектировании математического моделирования, экономико-математических и экономико-статистических методов.

Математическое моделирование основано на построении модели изучаемого объекта с помощью математических зависимостей. Экономико-математическое

моделирование дает возможность в формализованном виде установить закономерности организации территории, вскрыть причины ее изменения, наметить пути совершенствования в различных моделируемых условиях.

Экономико-математические методы предназначены для решения широкого круга проектных землеустроительных задач, носящих экономический характер. Они включают методы дифференциального исчисления, линейного, динамического, стохастического и других видов математического программирования, нейронных сетей и предназначены для практического использования математических моделей. При этом обычно ставится задача поиска оптимальных решений, то есть выбора из возможных вариантов наилучшего проекта землеустройства с учетом существующих ограничений (условий) и выбранного критерия оптимальности.

Экономико-статистические методы основаны на обработке массовых данных методами математической статистики. В их арсенал входят корреляционно-регрессионный и дисперсионный анализ, экспертные оценки, производственные функции.

При землеустроительном проектировании данные методы применяют в ходе подготовительных работ к составлению проектов землеустройства при изучении экономики землеустраиваемых предприятий, состояния и использования земель, а также разработке нормативов проектирования и экономического обоснования проектов.

В настоящее время в связи с появлением геоинформационных (ГНС) и земельно-информационных (ЗИС) систем, мощной компьютерной техники и программного обеспечения, развитием информационной базы землеустроительных данных, основанных на технологиях дистанционного зондирования Земли, система землеустроительных методов стала трансформироваться в технологию автоматизированного землеустроительного проектирования с использованием ЭВМ, ГИС- и ЗИС баз данных.

Стали создаваться автоматизированные рабочие места (АРМ) землеустроителей-проектировщиков, которые на основании цифровых моделей местности, различных имитационных моделей, информационной базы данных позволили составлять и экономически обосновывать проекты землеустройства в автоматизированном режиме на ЭВМ. Все это позволяет повысить производительность труда землеустроителей и качество проектных землеустроительных работ.

1.6. ПРИНЦИПЫ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

При разработке проектов землеустройства, как и в любой другой сфере научной и практической деятельности, руководствуются определенными принципами — исходными положениями, определяющими направленность, содержание и эффективность этой деятельности. Поскольку землеустроительное проектирование является одной из областей проектно-сметного дела, его принципы, с одной стороны, отражают специфику землеустройства, с другой — относятся к любому виду проектирования.

Землеустроительное проектирование изучает закономерности организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей, поэтому его принципы должны быть согласованы с принципами землеустройства и не противоречить им.

В связи с этим формируются следующие положения, лежащие в основе принципов землеустроительного проектирования.

Любой проект землеустройства должен максимально опираться на достижения научно-технического прогресса и передовую практику в области техники, технологии и организации землеустроительных работ. С одной стороны, следует использовать самые современные вычислительные и измерительные средства, программное обеспечение, автоматизированные технологии землеустроительных работ, с другой — разрабатывать формы земельно-хозяйственного устройства, обеспечивающие внедрение адаптивно-ландшафтных систем земледелия, кормопроизводства, эффективных технологий возделывания сельскохозяйственных культур, рациональных способов защиты земель от эрозии и т.д.
Каждое проектное решение должно быть обосновано с различных сторон. Учитывая связь землеустройства с земельными отношениями, административно-правовой, законодательной деятельностью, экономикой предприятий, земельно-техническими действиями, любой проект землеустройства должен быть составлен технически правильно, юридически грамотно и экономически обоснованно. Недопустимы решения, способные повлечь за собой нежелательные экологические последствия (снижение плодородия почв, ухудшение природоохранных требований и т.д.).
Поскольку при организации территории неизбежно затрагиваются вопросы территориальной организации и размещения производства, совершенствования расселения, рационального использования и охраны земель, проект землеустройства должен предусматривать улучшение использования природных (земельных), трудовых, а также денежно-материальных ресурсов.
Практика показывает, что наилучших экономических результатов добиваются предприятия и хозяйства, в которых земля, трудовые ресурсы и производственные фонды находятся в оптимальных пропорциях, где тесно увязаны технологические, экономические, социальные и другие вопросы, территориальная организация производства дополняется размещением элементов производственной и социальной инфраструктуры, а система ведения хозяйства — решением мелиоративных и природоохранных проблем. Это значит, что землеустроительное проектирование должно носить комплексный характер.

Например, сельскохозяйственное освоение земель и улучшение угодий, намечаемые в проектах землеустройства, должны обязательно сопровождаться разработкой мероприятий по строительству дорог, включению освоенных участков в севообороты, организации жилого и производственного строительства, мелиорации земель. Расширение животноводческих ферм, создание крупных животноводческих комплексов требуют рассмотрения вопросов реорганизации кормовой базы, введения новых севооборотов, сенокосо— и пастбищеоборотов, коренного и поверхностного улучшения кормовых угодий.

Формирование крестьянских хозяйств предполагает совершенствование расселения, создание сети новых дорог, развитие систем энергообеспечения, водоснабжения, переустройства территории.

Комплексный характер землеустройства требует участия в процессе проектирования различных специалистов: землеустроителей, агрономов, экономистов, дорожников, агролесомелиораторов и др.

Сельскохозяйственные организации, землевладения, землепользования и даже отдельные участки имеют неодинаковые природные и экономические характеристики (тип почв, рельеф местности, условия увлажнения, степень эродированности, культуртехническое состояние, специализация, структура посевов, фондообеспеченность и др.). Уникальность объектов землеустройства требует особого похода к проектированию, всестороннего учета конкретных условий, в которых находятся землевладения и землепользования или их системы (природных, социально-экономических и др.).
Проект землеустройства за счет создания оптимальных организационно-территориальных условий землепользования, организации рационального использования и охраны земель должен обеспечивать эффективное функционирование предприятий, учреждений, организаций. Это означает, что каждое землеустроительное решение в отдельности и проект землеустройства в целом должны быть эффективными с экологической, экономической и социальной точек зрения.

Исходя из сказанного можно сформулировать следующие принципы землеустроительного проектирования:

максимально возможное использование достижений научно-технического прогресса в области техники, технологии и организации проектирования;
соответствие стандартам, техническим условиям и требованиям проведения землеустройства, строгое соблюдение экологических параметров, техническая правильность, юридическая грамотность и экономическая обоснованность проектных решений;
создание условий для улучшения использования земельных, трудовых и денежно-материальных ресурсов;
комплексное решение проектных задач;
максимально полный учет природных и социально-экономических условий землевладений, землепользований или их систем;
обеспечение экологической, экономической и социальной эффективности проектов землеустройства.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

Почему возникло землеустроительное проектирование?
Сформулируйте определение землеустроительного проектирования.
Что является предметом научной дисциплины «Землеустроительное проектирование»?
Каковы место и значение землеустроительного проектирования в общей системе землеустройства?

Что такое проект землеустройства?
Каковы особенности проектной землеустроительной документации?
Почему землеустроительное проектирование является основной стадией землеустроительного процесса?
Какие признаки присущи землеустроительному проектированию как отрасли научных знаний?
Назовите методы землеустроительного проектирования.
Чем отличаются принципы землеустроительного проектирования от принципов землеустройства?
Какова роль землеустроительного проектирования на различных этапах общественного развития?

Глава 8.

ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

8.1. ОСОБЕННОСТИ МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА НА ТЕРРИТОРИЯХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Продуктивная земля в сельскохозяйственных организациях выступает в качестве главного средства производства, поэтому основная задача их землеустройства заключается в территориальной организации рационального ее использования и охраны, которая бы способствовала неуклонному повышению плодородия почв, выполнению производственных задач хозяйств и росту экономической эффективности их деятельности.

За годы земельной реформы (1991—2019 гг.) коренным образом изменились условия и характер деятельности сельскохозяйственных организаций. В большинстве из них проведены приватизация и перераспределение земель. Приусадебные и прилегающие к населенным пунктам земли переданы в ведение сельских администраций (муниципальных образований). На территории ряда сельскохозяйственных организаций организованы крестьянские (фермерские) хозяйства, часть земель бывших колхозов и совхозов переведена в фонд перераспределения, а сами хозяйства реформированы. В результате разделения земель на доли сельскохозяйственное производство ведется на территориях, имеющих различный правовой статус: находящихся в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или аренде сельскохозяйственной организации, на землях, арендованных у органов местного самоуправления и др.

В аграрном секторе возникли малое, среднее и крупное сельскохозяйственные производства, экономически взаимодействующие между собой. Происходит объединение интересов личных подсобных хозяйств и сельскохозяйственных организаций.

Важнейшая предпосылка эффективной организации территории, создания за счет этого условий для комплексного, устойчивого экономического развития сельских территорий, упорядочения отношений собственности и рационального природопользования — это учет разнообразия природных и экономических условий, агроэкологического потенциала земель и интенсивности производства. Данная стратегическая задача межхозяйственного землеустройства является определяющей в развитии агропромышленного комплекса страны.

Рост инвестиций в сельскохозяйственное производство, необходимость дифференцированного внесения удобрений и средств защиты растений, сортообновления резко повысили значимость учета природных факторов производства и перехода к агроэкологически обоснованному адаптивному землеустройству, а через него — к экологически чистому сельскохозяйственному производству.

Новый характер и содержание межхозяйственного землеустройства сельскохозяйственных организаций обусловливают следующие причины:

-265-

— территория в границах ранее реорганизованного или изменившего свой статус сельскохозяйственного предприятия в связи с появлением множества земельных собственников

— участников долевой собственности и посторонних землепользователей, получивших земельный участок в счет земельной доли, становится объектом сначала межхозяйственного и только потом

— внутрихозяйственного землеустройства;

— требуется решение не только организационно-территориальных вопросов, связанных с образованием новых и упорядочением существующих землепользований, разграничением и перераспределением земель, но и правовых вопросов (установление правового режима и условий использования земель, оформление прав на землю, создание условий для регулирования земельных отношений между участниками землеустройства на данной территории, которая становится объектом землеустройства);

— в основе перераспределения земель должна лежать оценка территории по ее пригодности для ведения сельскохозяйственного производства, так как часть земель фактически выбыла из оборота (заросла мелколесьем 25—30 летнего возраста, заболочена в связи с разрушением осушительной сети и т.п.) или должна быть изъята из оборота, законсервирована и не должна включаться в перераспределение из-за загрязненности, зараженности и деградации;

— усиливается значимость межхозяйственного землеустройства как механизма регулирования земельных отношений при использовании земли на различном праве, установлении экономических связей со всеми хозяйствующими субъектами, определяющими эффективное функционирование сельскохозяйственной организации.

Особенности межхозяйственного землеустройства на землях сельскохозяйственных организаций определяются взаимодействием следующих основных свойств земли (табл. 33):

— земля - основной природный ресурс;

— земля

— предмет и средство труда, главное средство производства в сельском хозяйстве;

— земля - объект социально-экономических отношений.

Исходя из этого в землеустроительной деятельности землепользование следует рассматривать как совокупность земельных участков, объединенных единым технологическим процессом производства хозяйствующего субъекта. В эту совокупность должны входить земельные участки, непосредственно выступающие в качестве средства производства, и те, которые обеспечивают это производство: земельные участки элементов инфраструктуры, под производственными центрами и т.д., а также земельные участки, обеспечивающие функционирование земли как природного ресурса и пространственного базиса (полевые дороги, лесные полосы, водные объекты, леса, болота и др.).

Такое понимание землепользования определяет содержание проекта межхозяйственного землеустройства по образованию землепользований сельскохозяйственных организаций. Оно должно включать:

— оценку территории, производительных и территориальных свойств земли, сложившихся землепользований и эффективности производства;

- 266 -

- 267 -

— анализ использования земельных участков по правовой принадлежности и правовым режимам землепользования;

— установление местоположения, границ и площади землепользований (земельных участков, используемых на различном праве);

— определение режима и условий использования земель;

— размещение (формирование) землепользований и их частей;

— размещение объектов производственной и социальной инфраструктуры, имеющих межхозяйственное значение (дорог, мелиоративных сетей, хозяйственных и производственных центров и др.);

— составление схем внутрихозяйственной организации территории с уточнением местоположения границ населенных пунктов, производственных центров, обоснованием состава и площадей земельных угодий;

— разработку информации, необходимой для дифференциации платы за землю, определения мер экономического стимулирования рационального использования земель, контроля за их состоянием и качественными характеристиками;

— предоставление земельных участков с использованием материалов проекта межхозяйственного землеустройства для их постановки на кадастровый учет и регистрации прав.

8.2. ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Землепользования сельскохозяйственных организаций состоят из множества земельных участков и контуров различных видов земельных угодий, которые находятся в постоянном движении. Изменяются их границы, число, площади, местоположение, формы собственности и хозяйствования. Сельскохозяйственные организации ликвидируются, образуются вновь или реформируются, в результате земельного оборота их размеры увеличиваются или уменьшаются.

Для того чтобы обеспечить порядок в использовании земли, любые изменения, связанные с образованием новых или упорядочением существующих землепользований сельскохозяйственных организаций, проводят на основе проектов межхозяйственного землеустройства.

Значение таких проектов особенно возросло в период земельного реформирования после 1991 года, когда реорганизации подверглись практически все сельскохозяйственные предприятия России.

Известно, что до 1991 года основными производителями сельскохозяйственной продукции в РСФСР были колхозы и совхозы, общее число которых составляло соответственно 12 363 и 12 865. На один колхоз приходилось в среднем 6,6 тыс. га сельскохозяйственных угодий, а на совхоз — 10,4 тыс. га. Размеры колхозов и совхозов были различными в зависимости от их специализации и зоны расположения. Например, если птицеводческий совхоз имел 1,7 тыс. га сельскохозяйственных угодий, зерновой — 27,3 тыс. га, то овцеводческий — 94,6 тыс. га.

Размеры колхозов и совхозов были относительно стабильными, а их землепользования

— достаточно устойчивыми. Межхозяйственное землеустройство на

- 268 -

сельскохозяйственных территориях тогда проводили в первую очередь при освоении новых земель и их мелиорации, при совершенствовании системы расселения и специализации сельскохозяйственных предприятий, когда затрагивали размеры и структуру землепользований и доводили их до оптимальных значений.

В ходе земельных преобразований конца XX и начала XXI веков на первый план при образовании землепользований сельскохозяйственного назначения стали выходить отношения собственности на землю и формы хозяйствования, ориентированные на новые экономические условия. В связи с этим размеры и структура хозяйств стали изменяться.

Структура и площади земель, используемых хозяйствующими субъектами, занимающимися сельским хозяйством в Российской Федерации, показаны в табл. 34.

Составлено по данным:

1. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2011 году» — М.: Росреестр, 2012. — С. 40.

2. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2017 году» — М.: Росреестр. 2018. — С. 36—37.

- 269 -

По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2017 году, подготовленного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром), площадь сельскохозяйственных угодий у предприятий, организаций, хозяйств, обществ, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, уменьшилась с 120 877,8 тыс. га до 115 439,2 тыс. га, в том числе пашня сократилась с 77 812,2 тыс. га до 74 676,9 тыс. га. По состоянию на 1 января 2018 года в общую площадь сельскохозяйственных угодий и пашни входят земли ликвидированных сельскохозяйственных организаций, по которым вопрос прекращения права на землю не решен. Эти площади равны 7538,5 тыс. га сельскохозяйственных угодий и 3746,6 тыс. га пашни.

Число сельскохозяйственных организаций за 2010—2018 гг. увеличилось с 22 500 до 69 941 хозяйств (табл. 35).

Составлено по данным: Статистические материалы и результаты исследований развития агропромышленного производства России. — М., 2010—2018.

- 270 -

Новые землепользования сельскохозяйственных организаций на используемых и вновь осваиваемых землях создают при образовании новых хозяйств, их объединении и разделении, реорганизации группы землепользований, вовлечении неиспользуемых земель в оборот, выделении земельных участков гражданам в счет земельных долей для образования личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и в иных случаях.

К земельным массивам, на которых организуют землепользования новых хозяйств (особенно при освоении и мелиорации земель), предъявляют следующие требования:

— они должны быть хорошо изученными и обследованными;

— не вызывать споров о правах иных лиц при изъятии и предоставлении;

— должны быть достаточно крупными по площади, правильной конфигурации, с необходимым составом земельных угодий, пригодных для производства сельскохозяйственной продукции;

— удобными по месторасположению

— иметь хорошую связь с населенными пунктами, усадьбами, дорогами общего пользования, и будучи вовлеченными в оборот - обеспечивать наименьшие затраты на создание инфраструктуры (дорог, линий электропередачи, связи и др.).

Каждое землепользование сельскохозяйственного назначения характеризуют следующими показателями (параметрами):

— общей площадью;

— местоположением (размещением на определенной территории);

— составом, площадью и качеством земельных угодий различных видов;

— целевым назначением и разрешенным использованием земельных участков;

— конфигурацией и степенью компактности, расчлененности и разобщенности земельных массивов, входящих в состав хозяйства;

— расположением относительно населенных пунктов, производственных центров, водных объектов, дорог;

— размещением границ.

При составлении проекта руководствуются следующими основными принципами (исходными положениями).

Общая площадь — рациональная, соответствующая специализации, структуре и планируемым объемам производства, природным условиям, а также размерам (минимальным, максимальным, предельным), установленным федеральным и региональным законодательством, местными нормативными правовыми актами.

Размещение — в соответствии с экономическими и социальными интересами сельскохозяйственного производства (отрасли) и конкретного хозяйства, а также интересами смежных землепользователей, расположенных на данной землеустраиваемой территории.

Состав, площади и качество земельных угодий — в соответствии со специализацией хозяйства, задачами рационального и эффективного использования земли и ее охраны, исключая недостатки землепользования (чересполосицу, дальноземелье, вклинивания, вкрапливания и др.).

Целевое назначение и разрешенное использование — на основании правового режима, видов разрешенного использования (регламентов), предъявляемых к

- 271 -

использованию земельных участков в соответствии с природоохранными, сониально-экономическими и другими требованиями.

Конфигурация и компактность — в соответствии с потребностями организации производства и территории с учетом природных условий и размещения объектов инфраструктуры (дорог, каналов и др.).

Хозяйственные центры — расположены и связаны с земельными угодьями, между собой и с внешними экономическими объектами.

Границы — удобные для последующего внутрихозяйственного землеустройства и создающие территориальные условия для правильного использования, и охраны земли.

Выполняя указанные требования, можно создать устойчивое землепользование, отвечающее условиям нормального развития хозяйства, рационального использования и охраны земли в нем, а также учесть интересы развития сельского хозяйства на данной территории.

8.3. РАЗРАБОТКА И ОЦЕНКА ПРОЕКТОВ ОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Образование землепользования сельскохозяйственной организации — это землеустроительные действия, включающие составление, рассмотрение, согласование, утверждение проекта и перенесение его в натуру, в результате которых создают совокупность хозяйственных земельных участков, оформляют на них документы и начинают вести хозяйственную деятельность (при регистрации нового хозяйства в установленном порядке).

Проект образования (организации) землепользования сельскохозяйственной организации включает решение следующих вопросов:

— определение площади землепользования;

— размещение и формирование его земельного массива (совокупности земельных участков);

— размещение хозяйственного центра нового хозяйства;

— установление видов и площадей земельных угодий в составе землепользования;

— размещение границ землепользования (установление местоположения границ земельных участков, входящих в состав землепользования);

— уточнение режима и условий использования земельных участков;

— составление схемы внутрихозяйственной организации территории хозяйства;

— разработку исходных данных для определения размеров земельного налога, кадастровой стоимости земельных участков, других экономических показателей, а также сведений, необходимых для включения в межевой план и внесения в государственный кадастр недвижимости.

Эти вопросы решают одновременно, совместно и взаимосвязано как единую проектную задачу, решаемую от общего к частному.

Проект составляют на основе «Задания на проектирование», используя материалы подготовительных работ, градостроительной документации, схемы

- 272 -

землеустройства муниципального района, другие проектные и предпроектные данные и документы.

Проектные предложения и расчеты по ним выполняют или на одно хозяйство, или на группу территориально взаимосвязанных сельскохозяйственных организаций, затрагиваемых межхозяйственным землеустройством. При этом в процессе проектирования учитывают не только земельную площадь хозяйства, но и его производственные показатели (обосновывают целесообразность выбранной специализации, определяют возможные объемы производства продукции, обеспеченность дорожной сетью, условия водо-, энерго-, тепло-, газообеспечения, водоотведения, связи и т.д.).

Определение площади землепользования. В проекте ее устанавливают одновременно с расчетом размеров производства сельскохозяйственной организации.

Задача проектировщика состоит в том, чтобы на основе контрольных цифр по объемам производства продукции, содержащихся в бизнес-плане и в «Задании на проектирование», пожеланий руководителя хозяйства разработать перспективную, конкурентоспособную модель организации территории и производства сельскохозяйственной организации и затем определить размер его землепользования. При этом хозяйству дают предложения по использованию земель на различном праве, по купле-продаже и аренде земельных участков, по их оформлению, постановке на кадастровый учет и регистрации прав.

Размер землепользования сельскохозяйственной организации зависит от многих условий и факторов, основные из которых:

— производственное направление (специализация) хозяйства, состав и сочетание его отраслей;

— природные условия, характеризующие плодородие почв, рельеф местности, условия увлажнения, мелиоративное и культуртехническое состояние земельных угодий, их контурность, расчлененность, удаленность от хозяйственных центров, основных дорог и т.д.;

— возможность приобретения в собственность и (или) аренду пригодных для сельскохозяйственного освоения и использования земельных угодий;

— обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами, условия привлечения рабочей силы со стороны в напряженный период года;

— наличие в хозяйстве основных фондов и оборотных средств и возможность привлечения и использования банковских кредитов, других инвестиций для покупки земельных участков, аренды земель, развития материально-технической базы;

— другие условия, включающие в себя наличие и состояние дорожной сети, удаленность от пунктов хранения, первичной переработки и сбыта сельскохозяйственной продукции, традиционные виды деятельности и специализацию населения на данной территории.

Расчетную площадь землепользования устанавливают на основе данных проекта с учетом рекомендаций научно-исследовательских учреждений, нормативных правовых актов исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, принятых во исполнение Федерального закона

- 273 -

от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для конкретных землепользований учитывают также передовой опыт, то есть размеры хозяйств, успешно функционирующих в аналогичных условиях. Научное обоснование размеров хозяйств выполняют различными методами: расчетно-конструктивным, экономико-математическим, математической статистики с использованием производственных функций.

Окончательную (проектную) площадь землепользования определяют с учетом конкретных экономических, социальных, экологических и территориальных условий. В процессе проектирования ее стремятся приблизить к расчетной площади (величине).

Размещение и формирование землепользования осуществляют от общего к частному. Сначала составляют общую схему размещения всех землепользований (земельных участков), а затем уточняют в деталях размещение каждого конкретного землепользования, то есть переходят от эскизного к техническому проекту.

Территория, как объект межхозяйственного землеустройства, должна рассматриваться при этом как единое экономическое пространство с определенным фондом земель, сложившимся их использованием, расселением, дорожной сетью и т.д. Размещение отдельных землепользований может быть рациональным только при условии их взаимной увязки при соблюдении общих социально-экономических интересов в целом и каждого отдельного хозяйства.

Размещение и формирование земельного массива хозяйства заключается:

— в определении местоположения хозяйства и его землепользования;

— в придании землепользованию оптимальной конфигурации, формы;

— во включении в состав земельного массива хозяйства дополнительных участков, принадлежащих ранее другим землепользователям (изъятых или добровольно отказавшихся), а также различных видов сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий.

При определении местоположения каждого землепользования необходимо выполнять следующие требования:

— учитывать существующее устройство и состояние территории (размещение существующих землепользований, фондов перераспределения земель, дорог, населенных пунктов, особо охраняемых природных территорий, водных объектов и т.п.);

— принимать во внимание затраченные ранее капиталовложения на производственные постройки и сооружения, оросительные и осушительные системы, лесополосы, многолетние насаждения (сады, виноградники), каналы, дороги, колодцы;

— учитывать размещение, возможное расширение и хозяйственное назначение сельских населенных пунктов, которые должны быть удобно расположены относительно продуктивных земельных угодий;

— формировать землепользования в виде единого компактного земельного массива удобной конфигурации, не расчлененного естественными и искусственными преградами (оврагами, реками, лесами, болотами, дорогами и др.);

— обеспечивать наименьшую протяженность границ и самого землепользования, проектировать его правильной формы, близкой к правильным геометрическим фигурам;

- 274 -

— обеспечивать при формировании землепользований из нескольких обособленных (чересполосных) участков минимальную удаленность их друг от друга, а дорожную связь между ними сделать удобной;

— не дробить границами хозяйств участки пахотных земель, водосборные площади, орошаемые и осушаемые земли, не нарушать функционирования мелиоративных сетей, противоэрозионных систем и др.;

— создавать при размещении землепользования и его границ благоприятные условия для последующей внутрихозяйственной организации территории, охраны природы;

— создавать территориальные условия для обеспечения хозяйств коммуникациями (линиями электропередачи, связи, водоснабжения, водоотведения и др.), дорогами

— для независимого подъезда к каждому землепользованию (земельному участку), их водоснабжения с учетом наличия водного объекта или доступа к нему;

— включать сельскохозяйственные (пашни, сады, сенокосы, пастбища) и несельскохозяйственные (производственные центры, леса, болота, кустарники, озера и др.) угодья, расположенные в одном массиве, в состав землепользований для обеспечения компактности, выполнения технологических условий производства и природоохранных требований.

Для оценки конфигурации и компактности землепользования определяют: коэффициент компактности, коэффициент протяженности землепользования, устанавливают удаленность отдельных частей землепользования от хозяйственных центров для расчета транспортных расходов.

Коэффициент компактности

— это частное от деления периметра данного землепользования на периметр квадрата той же площади как фигуры, имеющей наименьший периметр.

Если площадь квадрата равна Р, то длина его одной стороны – , а периметр – . Коэффициент компактности:

где: П – периметр данного землепользования.

Так,

Так. периметр земельного массива площадью 100 га. имеющего форму прямоугольника с соотношением сторон 1:4. то есть 500·2 + 2000·2 составит 5000 м. а периметр квадрата той же площади – 4000 м (). Тогда:

К = 5000 : 4000= 1,25.

Чем ближе коэффициент компактности к единице, тем лучше конфигурация землепользования.

Протяженность землепользования

— это расстояние между его наиболее удаленными частями (крайними точками), измеряемое по дорогам. Частное от деления фактической протяженности землепользования на среднюю протяженность квадратной фигуры той же площади называют коэффициентом протяженности, который при соотношении сторон прямоугольника 1:2 равен 1,08, при 1:3 — 1,21,

- 275 -

при 1:4 — 1,34. Пространственные условия лучше, когда коэффициент протяженности землепользования приближается к единице.

Удаленность земель зависит от размеров, конфигурации землепользования, степени пересеченности местности, наличия и размещения дорог, расположения хозяйственного центра. При составлении проекта ее оценивают по средневзвешенному расстоянию от обрабатываемых угодий до хозяйственного (производственного) центра (R):

где: R₁, R₂, .... R_n — соответственно расстояния до отдельных частей землепользования (земельных участков) от хозяйственного центра по дорогам, км; Р₁, Р₂, Р_n — площади отдельных частей землепользования, га.

При расположении хозяйственного центра (населенного пункта) в центре обслуживаемой территории удаленность земель будет наименьшей.

Более подробно учет и оценка транспортного фактора при землеустройстве даны нами в учебнике «Экономика землеустройства»18.

При разработке данной составной части проекта составляют экспликацию земель нового хозяйства (таблицу с площадями земель), дифференциррованными по формам собственности, категориям и угодьям.

Размещение хозяйственного центра нового хозяйства необходимо при образовании новых землепользований и при строительстве в случае необходимости новых населенных пунктов или производственных центров, например, на массивах нового освоения или мелиорации земель.

Эта составная часть включает в себя определение местоположения хозяйственного центра на территории; выбор участка земли для размещения жилых, производственных и культурно-бытовых построек; расчет ориентировочной площади земель, необходимой для строительства населенного пункта, определение его предварительных границ и функциональное зонирование его территории (в эскизе).

Хозяйственные центры сельскохозяйственных организаций размещают на территории существующих благоустроенных населенных пунктов, опустевших деревень и бывших поселений, на новом месте (на территории землепользования), которое предварительно определяют в проекте межхозяйственного землеустройства. При этом учитывают соответствующие разработки в документах территориального планирования муниципальных образований.

При выборе участка для нового строительства обязательно учитывают строительно-планировочные требования к почвогрунтам, уровню залегания грунтовых вод, санитарно-гигиенические нормы, условия водоснабжения, подъезда, тепло- и энергообеспечения, связи и т.д.

Площадь под усадьбу рассчитывают исходя из требований планировки и застройки, числа жителей в ней и назначения усадьбы.

Установление видов и площадей земельных угодий в составе землепользования производят в соответствии с намечаемой специализацией хозяйства, объемом произ-

18 Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства. Т. 5. — М.: Колос, 2001. — С. 113-143.

- 276 -

водства продукции с учетом конкретных природных и экономических условий.

При размещении землепользования в его границы включают, прежде всего, существующие сельскохозяйственные угодья. Их состав и площади могут не соответствовать потребностям создаваемого хозяйства полностью, но позволяют путем необходимой трансформации (перевода угодий из одного вида в другой) или нового освоения земель привести его в соответствие с этими потребностями. Если эту задачу решить невозможно, то вносят изменения в формирование и размещение землепользования, то есть изменяют его размер, добавляя необходимые площади земельных угодий.

Размещение границ землепользования осуществляют с учетом следующих основных правил:

— суходольные границы, особенно на открытой местности, на пашне размещают прямолинейно, без изломов, с углами поворотов 90°;

— границы совмещают с естественными рубежами (живыми урочищами)

— реками, ручьями, оврагами, лощинами, опушками леса и т.п., а также с искусственными преградами (каналами, дорогами и др.);

— границы размещают согласованно с рельефом местности, исключая возможность возникновения и развития эрозии; их проектируют по водоразделам, тальвегам, элементам гидрографической сети, на склонах

— вдоль горизонталей;

— не допускают неоправданного дробления контуров земельных угодий, создания мелкоконтурности и мозаичности территории;

— в зонах орошения или осушения земель границы совмещают с постоянными оросительными, осушительными и другими каналами, создают условия для обособленного водопользования каждому хозяйству;

— границы располагают так, чтобы создавались хорошие условия для последующей внутрихозяйственной организации территории (правильного размещения границ производственных подразделений хозяйства, полей севооборотов, рабочих участков, внутрихозяйственных дорог, лесополос и т.д.).

Установление режима и условий использования земельных участков осуществляют для того, чтобы включить эту информацию в межевые планы, кадастровые паспорта, Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Целевое назначение использования земельного участка определяется видом категории земель, к которой он был отнесен, а виды разрешенного использования — решениями соответствующих органов власти об утверждении правил землепользования и застройки, соответствующих регламентов, предельных размеров земельных участков. Ограничения в использовании земель обусловлены наличием и правовым режимом территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий (природоохранного, рекреационного, историкокультурного назначения, охранных и санитарно-защитных зон и полос, водных объектов, инженерных, транспортных и других сооружений и объектов, деградированных и загрязненных земель), а также правами ограниченного пользования чужими земельными участками (обременениями, сервитутами).

Для этого пользуются сведениями ЕГРН, дежурными картами ограничений и обременений в использовании земель муниципального района, на территории

- 277 -

которого расположено образовываемое землепользование, материалами согласования границ со смежными землепользователями, действующие нормы по установлению охранных зон и др.

Составление схемы внутрихозяйственной организации территории нового хозяйства производят для того, чтобы увязать образование нового землепользования с требованиями последующего внутрихозяйственного землеустройства.

По этой причине при межхозяйственном землеустройстве на уровне схемы необходимо предвидеть и наметить возможную и наиболее целесообразную внутрихозяйственную организацию территории. К ней относится размещение производственных подразделений и хозяйственных центров; магистральных внутрихозяйственных дорог с учетом их выходов на внехозяйственные дороги; сельскохозяйственных угодий, предусмотренных проектом; основных типов севооборотов и др.

Намеченные в схеме элементы организации территории наносят на проектный план, что служит дополнительным обоснованием правильности проектного решения по межхозяйственному землеустройству.

Исходные данные для определения размеров земельного налога, арендной платы, кадастровой стоимости земельных участков и других экономических показателей разрабатывают для повышения информационной значимости проекта образования землепользования сельскохозяйственной организации и использования его данных при взаимоотношениях землепользователей с государством и между собой (например, при уплате земельного налога, арендной платы за землю, продаже земельных участков и др.), при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и регистрации прав.

Для определения указанных экономических показателей используют материалы проекта, содержащие данные по площадям, местоположению и качеству земельных угодий, сведения из межевых планов.

При наличии вариантов их обосновывают по системе экономических показателей. На этой основе выбирают оптимальный вариант.

Землепользования сельскохозяйственных организаций и граждан можно образовывать на землях, используемых ранее по различному назначению, но по своим условиям (плодородию, местоположению) пригодных для ведения сельского хозяйства.

8.4. ОСОБЕННОСТИ МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ЗЕМЕЛЬ В АРЕНДУ

Землепользования хозяйств можно увеличивать или формировать за счет аренды земель у земельных собственников (государства, органов местного самоуправления, собственников земельных долей, предприятий и организаций).

Намеченный уровень интенсивности использования земли, закрепленной за арендаторами, структура посевов, применяемые технологии возделывания и чередования сельскохозяйственных культур, системы удобрений и защиты растений, обработка почвы не должны способствовать истощению земли, развитию

- 278 -

организаций процессов эрозии, получению биологически «грязных» продуктов, загрязнению окружающей среды ради сиюминутной эффективности и роста производства.

Это требует от землеустроителей-проектировщиков грамотного составления землеустроительных проектов, проведения авторского надзора, а от местной администрации, руководства и специалистов сельскохозяйственной организации — постоянного контроля за использованием и охраной земли и ведением хозяйства на основе проектов землеустройства с учетом особого режима и условий пользования землей.

Землю арендаторам выделяют с учетом обеспеченности трудовыми ресурсами, материально-технического оснащения и перспектив развития хозяйства.

Дополнительно арендаторы, наряду с использованием земли и других основных средств производства, получаемых в аренду (рабочего и продуктивного скота, машин и механизмов, зданий и сооружений), могут приобретать на правах общей или частной собственности тракторы, сельскохозяйственные машины, автомобили, производственные и культурно-бытовые постройки и оборудование за счет собственных источников, кредитов банка или других заемных средств.

Предоставляя земельные участки в аренду организациям и отдельным гражданам для ведения сельскохозяйственного производства, необходимо выполнять следующие землеустроительные требования:

— не создавать неудобств в использовании земель (чересполосицы, вклиниваний, вкрапливаний и др.);

— отводить по возможности земельные участки целыми массивами, контурами, севооборотами, площадями орошаемых и осушенных земель во избежание их дробления и разобщения;

— сохранять при отводах земель устойчивые элементы сложившейся организации территории (лесополосы, основные дороги, каналы и др.), так как любые организационные перестройки наносят серьезный ущерб экономике хозяйства;

— совмещать границы земельных массивов, закрепляемых за арендаторами, с живыми урочищами (речками, балками, другими земельными угодьями), магистральными дорогами, лесополосами, а при размещении на открытых пахотных массивах

— учитывать дальнейшую организацию территории севооборотов (размещение полей, рабочих участков, полевых дорог);

— создавать земельные массивы компактными, правильной конфигурации, не разобщать их трудно преодолеваемыми естественными и искусственными преградами (оврагами, болотами, железными и автомобильными дорогами и др.);

— обеспечивать устойчивую дорожную связь арендуемых участков с хозяйственным центром;

— выделять земельные массивы, соответствующие по качеству специализации хозяйства, применяемой системе земледелия, технической оснащенности и др.;

— предоставлять в аренду земли, примыкающие к массиву, находящемуся в собственности, с тем, чтобы в дальнейшем при использовании преимущественного права повторной аренды или выкупа арендуемых земель создать единый компактный земельный массив;

- 279 -

— сводить предоставляемые в аренду земельные доли в один массив, для того чтобы избежать необоснованного дробления земель; В связи с правом арендаторов осуществлять на арендуемом земельном участке по согласованию с арендодателем производственное и другое строительство, указанные объекты следует размещать в соответствии с землеустроительными, экологическими, архитектурно-планировочными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями. При этом любое строительство должно исходить из использования земли в соответствии с целевым назначением и условиями ее предоставления, правилами землепользования и застройки земельных участков.

Порядок предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, показан на рис. 39.

Как видно из рисунка, предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может проводиться двумя путями (если нет отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка):

— при наличии двух и более заявлений

— на основе аукциона;

— при наличии одного заявления - на основе прямого договора аренды.

И в том, и в другом случаях должны быть определены местоположение границ и площади земельных участков в ходе их межевания.

Порядок и затраты при заключении сделки по оформлению прав аренды земельного участка показан в приложении 15.

Рассмотрим проект землеустройства по предоставлению земель в аренду по одному из хозяйств Ставропольского края. При составлении проекта было разработано технико-экономическое обоснование (ТЭО) организации арендных отношений, закрепления, организации территории и использования передаваемых в аренду земель, в соответствии с которым был заключен договор аренды.

Разрабатывали ТЭО на основе задания на проектирование, выданного сельскохозяйственной организацией и согласованного с членами арендного коллектива.

По договору за арендаторами закрепили ферму крупного рогатого скота (четыре коровника, два телятника с необходимым оборудованием, 1100 голов крупного рогатого скота — 480 коров, 140 нетелей, 460 голов молодняка), а также сельскохозяйственную технику и землю.

Общая площадь арендованного участка составляла 1077,5 га, из них: 899,8 га пашни (531,8 га - условно орошаемые), 85,1 га пастбищ. В состав арендного коллектива входило 56 человек. Коров обслуживают 12 доярок, 8 скотников, 13 человек подсмены, за нетелями и телятами закреплено 8 скотников; на возделывании, уборке и заготовке кормов занято 6 механизаторов; 9 человек обслуживающего персонала.

По договорам коллектив арендаторов покупает у предприятия 642 т концентратов, 896 т соломы, нефтепродукты, минеральные удобрения, оплачивает услуги привлекаемых рабочих. В бухгалтерии хозяйства подразделению открыт лицевой счет. Для взаиморасчетов звенья доярок, скотников, механизаторов имеют безлимитные чеки. Готовую продукцию арендаторы продают по расчетным ценам.

- 280 -

Рис. 39. Порядок действий по предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду

- 281 -

Передача арендаторам 899,8 га пашни не вызвала ломки в хозяйстве сложившейся системы земледелия и землеустройства. На этой площади было введено два кормовых севооборота для обеспечения скота кормами в основном собственного производства.

Первый севооборот (шестипольный, площадью 532 га) размещен на условно орошаемой пашне со следующим чередованием культур: 1) многолетние травы с покровной культурой на зеленый корм; 2) многолетние травы на сено; 3) многолетние травы на зеленый корм (32 га) + на сено (56 га); 4) многолетние травы (первый укос на сено, повторно на силос); 5) силосные (повторно горох + овес + горчица); 6) бобово-злаковые на сенаж (повторные посевы на зеленый корм).

Второй севооборот (шестипольный, площадью 368 га) размещен на богарной пашне со следующим чередованием культур: I) озимый рапс на зеленый корм; 2) суданка + сорго на зеленый корм; 3) озимая рожь на зеленый корм; 4) суданка + сорго на зеленый корм; 5) озимая пшеница + тритикале; 6) суданка + сорго на зеленый корм.

Пастбища намечено использовать в системе сенокосопастбищеоборотов.

Схема организации территории арендуемого участка показана на рис. 40.

Общая арендная плата увязана с кадастровой стоимостью участка.

Рис. 40. Схема организации территории арендуемых земель:

I - номер севооборота, номер и площадь поля; 2 - баллы оценки земель по урожайности сельскохозяйственных культур и бонитировки почв: 49 - кукурузы на силос; 43 - многолетних трав на сено; 32 - однолетних трав на зеленый корм; 25 - балл бонитировки почв; 3 - магистральная дорога; 4 - полевая дорога; 5 - пастбища; МФ - молочная ферма

- 282 -

Ежегодный выход навоза на ферме более 5000 т. При внесении из расчета 30 т на 1 га его хватает на 160... 170 га ежегодно, что обеспечивает в целом положительный баланс гумуса. В дальнейшем на арендуемом участке намечена реконструкция оросительной и строительство закрытой дренажной сетей, а также строительство дороги с твердым покрытием протяженностью 1,5 км.

Таким образом, правильная организация обеспечивает максимальную доходность арендуемых земель, неистощимое использование почв с бездефицитным (положительным) балансом гумуса.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Для чего осуществляют межхозяйственное землеустройство на территориях сельскохозяйственных организаций?

2. Каково содержание проектов межхозяйственного землеустройства? 3. Назовите составные части проекта.

4. Как рассчитать эффективность этих проектов?

5. Перечислите основные землеустроительные требования, учитываемые при передаче земель сельскохозяйственного назначения в аренду гражданам и юридическим лицам.

6. Каковы особенности передачи в аренду невостребованных земельных долей?

7. На основе какой землеустроительной и кадастровой документации составляют договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?

8. Какова процедура (порядок) передачи земельных участков в аренду?

- 283 -

Глава 9.

СОСТАВЛЕНИЕ ПРОЕКТОВ ПО УПОРЯДОЧЕНИЮ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ 9.1. ПОНЯТИЕМ ВИДЫ НЕДОСТАТКОВ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Упорядочение или совершенствование существующих землепользований — это землеустроительные действия по внесению целенаправленных улучшений в их размещение, площадь, границы с устранением недостатков в расположении в целях создания организационно-территориальных условий для повышения эффективности сельскохозяйственного производства, использования и охраны земель.

Данный вид землеустроительных работ проводят либо с согласия всех участников землеустройства, либо в обязательном порядке, если это предусмотрено законом.

Недостатки землепользования — это неудобства и отклонения в площади, структуре, размещении и границах земельных массивов или участков, закрепленных за сельскохозяйственными организациями, отрицательно влияющие на использование и охрану земли, экономику и организацию производства.

Недостатки землепользования:

— нерациональный размер землепользования — это несоответствие структуры и состава угодий специализации хозяйства и природоохранным требованиям;

— чересполосица — это расчлененность хозяйства на обособленные участки, разделенные землями других землепользователей, что увеличивает удаленность земель и приводит к необходимости установления обременений, переездов через земли других хозяйств, ухудшению условий управления производством, росту ежегодных издержек и снижению его эффективности;

— вкрапливание — это расположение внутри земельного массива и границ данного землепользования участка земли другого землепользователя, что увеличивает затраты на обработку почв, транспортные расходы, потери площади для обеспечения подъезда, требует установления обременений (сервитутов);

— изломанность границ и вклинивание создают неудобства для внутрихозяйственной организации территории, вызывают дробление участков, ухудшают их конфигурацию, что затрудняет использование сельскохозяйственной техники, приводит к недопашкам, недосеву, выводу земель из оборота;

— дальноземелье проявляется в значительной удаленности земель хозяйства от населенных пунктов, производственных центров, животноводческих ферм, что затрудняет доступ к этим земельным участкам, требует дополнительного строительства дорог, увеличивает транспортные расходы на перевозку грузов, рабочей силы, затрудняет организацию производства.

— топографическая чересполосица представляет собой размещение в границах данного землепользования участков земель, разделенных преградами (за рекой, болотом, железной дорогой, автомагистралью) и являющихся труднодоступными;

- 284 -

— эрозионно опасное или неправильное расположение границ — это не согласованное с рельефом местности, условиями стока воды размещение границ, приводящее к возникновению эрозии почв шш возникновению переувлажненных и заболоченных участков. При наличии эрозии, переувлажнения и заболачивания почв направление основной обработки должно обеспечивать безопасный сброс излишних талых и ливневых вод.

В ряде случаев границы землепользований хозяйств дробят водосборные площади, экологически однородные участки, целостные элементы ландшафта (балки, урочища), что препятствует осуществлению противоэрозионных, мелиоративных и природоохранных мероприятий. Поэтому раздробленность экологически однородных массивов также относят к недостаткам землепользования.

При определенных условиях недостатки землепользования, даже имеющие внешние признаки, могут быть неустранимыми. Например, чересполосица в лесной зоне перестает быть недостатком, так как участок нужно использовать, а перенести и обменять его нельзя.

В землеустроительной практике известно, что критерием для установления недостатков землепользования и основанием для их устранения служат не внешние признаки (очертание земельного массива), а отрицательное влияние их на хозяйственную деятельность и использование земли.

Поэтому для обоснованного устранения недостатков землепользования, выбора возможных способов его упорядочения разрабатывают проект межхозяйственного землеустройства. При этом устраняют недостатки и составляют проект одновременно по группе взаимосвязанных землепользований. Заказчиками такого проекта являются, как правило, собственники земли и землепользователи, желающие улучшить территориальные характеристики используемых ими земель.

При составлении проекта упорядочения существующих землепользований стремятся:

— придать землепользованию рациональные размеры и структуру сельскохозяйственных угодий;

— сделать их компактными, правильной конфигурации;

— сократить расстояние переездов и перевозок;

— ликвидировать условия, ухудшающие внутрихозяйственную организацию территории, вызывающие увеличение затрат на производство продукции, снижение продуктивности сельскохозяйственных угодий и ухудшающие охрану земель и окружающей природной среды.

9.2. СОДЕРЖАНИЕ ПРОЕКТА И СПОСОБЫ УСТРАНЕНИЯ НЕДОСТАТКОВ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Землеустройство по устранению недостатков землепользования состоит из подготовительных работ, составления проекта, рассмотрения, согласования, утверждения и перенесения проекта в натуру, оформления землеустроительной документации.

До начала землеустроительного проектирования определяют участников землеустройства — землепользователей, затрагиваемых межхозяйственным земле

- 285 -

устройством по упорядочению размеров, местоположения и границ земельных участков. Эти работы могут проводиться также в процессе составления проектов консолидации и (или) комасации19 земель.

Подготовительные работы включают анализ существующих характеристик землепользований, выявление их недостатков, установление влияния на производство, использование и охрану земли, а также возможностей устранения этих недостатков.

Необходимо оценить площади землепользований, число, расположение и границы составляющих их земельных участков, структуру сельскохозяйственных угодий, размещение, компактность и конфигурацию, расположение смежных границ землепользователей, установить затраты и потери, зависящие от наличия недостатков (недополучение продукции, увеличение ее себестоимости, транспортных расходов, единовременных затрат и т.д.).

Составление проекта заключается в обосновании и выборе способов устранения недостатков землепользования, во внесении изменений в размер, структуру, размещение границ земельных массивов и земельных участков, закрепленных за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, а также в подготовке документации для постановки новых земельных участков на кадастровый учет и регистрации прав.

Устранение недостатков заключается не в ликвидации самого участка (вкрапленного или чересполосного), а в прекращении или смягчении его отрицательного влияния на организацию производства.

Основные способы ликвидации недостатков землепользования:

— обмен равновеликих и равноценных участков земли между хозяйствами (землепользователями);

— обмен неравновеликих и неравноценных участков (с денежной, материальной и иной вещественной компенсацией или за счет выполнения определенных работ и услуг);

— безвозмездная передача земельных участков одного хозяйства другому;

— передача земель одного хозяйства другому без обмена земельными участками с денежной компенсацией (выкуп земельного участка по рыночной стоимости);

— полная реорганизация (ликвидация) сельскохозяйственных организаций и их землепользований.

Эти способы, однако, не всегда дают возможность полностью решить конечную задачу совершенствования землепользований. Их можно дополнять методами внутрихозяйственного землеустройства (трансформация угодий, введение севооборотов разной интенсивности, перемещение хозяйственных центров, изменение внутрихозяйственной специализации и др.).

При обмене участков необходимо использовать данные кадастровой, рыночной, а также экономической оценки земель. Например, если одно хозяйство передает другому участок пашни площадью 100 га со средним рентным доходом

19 Комасация — это объединение раздробленных земельных участков при землеустройстве в один земельный надел.

- 286 -

500 руб./га, то при доходе второго хозяйства с участка 400 руб./га оно должно передать взамен 125 га:

100 · (500 : 400) = 125 га

В общем виде соотношение обмениваемых участков при равноценном обмене имеет вид:

Р₁ · Б₁ = Р₂ · Б₂ или , а

где: Р₁, Р₂ – плошали участков первого и второго хозяйств, подлежащих обмену. га; Б₁, Б₂ – показатель сопоставимой оценки обмениваемых земельных участков первого и второго хозяйства, балл.

При составлении проекта обязательно учитывают пожелания землепользователей, чтобы участники землеустройства смогли без споров осуществить проект.

При обмене неравноценных участков (по площади, качеству земель) одна из сторон выплачивает другой разницу в их стоимости согласно отчету об оценке специалиста-оценщика и заключенному между хозяйствами договору.

При внесении изменений в существующие землепользования с целью их упорядочения придерживаются следующих правил:

— нарушения в существующей организации территории и производства должны быть минимальными;

— улучшение одного землепользования не должно вызывать ухудшение другого, способствовать появлению у него недостатков;

— при реорганизации землепользований необходимо передавать от одного хозяйства другому целые организационно-территориальные единицы (отдельно обрабатываемые рабочие участки, поля, севооборотные массивы, производственные подразделения и т.п.);

— затраты на освоение передаваемых участков, создание подъездов, строительство дорог и ежегодные издержки производства должны быть наименьшими.

Во всех случаях при устранении недостатков землепользования надо учитывать требования эколого-ландшафтного землеустройства, которое предполагает следующие этапы.

Первым этапом организации территории в проектах межхозяйственного землеустройства является функциональное зонирование ландшафта с учетом эколого-хозяйственного состояния территории и перспектив развития различных отраслей хозяйственного комплекса, то есть выделение ландшафтных единиц (урочищ, подурочищ, фаций и т.п.).

На втором этапе проводят анализ размещения границ землепользований на предмет их совпадения с границами ландшафтного зонирования различного уровня. При землеустройстве принимают вариант, при котором границы сельскохозяйственных организаций совпадают с границами ландшафтных единиц.

Это необходимо для того, чтобы в пределах одного хозяйства можно было бы запроектировать полный комплекс природоохранных мероприятий на всей территории выделенной ландшафтной единицы. В практике такие ситуации встреча

- 287 -

ются довольно редко, поэтому при межхозяйственном землеустройстве возникает необходимость изменения границ землепользования и перераспределения земли между хозяйствами (рис. 41).

В проекте землеустройства могут быть использованы данные агроэкологического и других видов зонирования.

Проект должен быть экономически хорошо обоснован, для чего рассчитывают экономическую эффективность предлагаемых мероприятий по конкурентоспособным вариантам проектных решений. Пример составления проекта и расчета экономической эффективности обмена равновеликих и равноценных участков земель между двумя хозяйствами приведен на рис. 42 и в табл. 36.

До землеустройства первое хозяйство имело чересполосный участок (участок 111 отделения) площадью 1250 га, размещенный на значительном удалении от основного массива, что приносило сельскохозяйственной организации массу неудобств (увеличивало транспортные затраты, затрудняло перегон скота на удаленные пастбища, ухудшало условия руководства). Аналогичная ситуация складывалась и с удаленными землями второго хозяйства.

- 288 -

- 289 -

По проекту межхозяйственного землеустройства намечено изменить границы хозяйств и избавиться от чересполосицы и дальноземелья, что выгодно как первому, так и второму хозяйству.

Безусловно, в конкретной ситуации необходимо учитывать и другие условия проектирования, а именно: наличие построек и сооружений на обмениваемых участках, качество земель, расположение населенных пунктов, мнение сельских жителей (социальный фактор) и т.п.

Пример топографической чересполосицы показан на рис. 43.

Из рисунка видно, что было бы целесообразным обменять участок «К» АО им. Калинина на участки Р2 и Р3 находящиеся в собственности СХП «Рассвет». Тогда были бы созданы компактные земельные массивы хозяйств и ликвидирована топографическая чересполосица. Этот обмен был бы эффективен, если бы эти участки были равноценными.

Что касается участка Р1, то его можно было бы продать или передать в аренду другой сельскохозяйственной организации, что снизило бы затраты СХП «Рассвет» на его использование.

Пример оценки эффективности купли-продажи земельного участка площадью 20 га приведен в табл. 37. Из таблицы видно, что при заданных условиях

- 290 -

приобретение участка выгодно второму хозяйству, так как его затраты окупятся за два года. Вместе с тем продажа этого участка невыгодна первому хозяйству, так как получаемый чистый доход обеспечивает рентабельное производство продукции на анализируемом участке.

Поэтому продажа таких участков будет эффективна только в тех случаях, когда затраты хозяйства по производству продукции намного превышают доходы от использования чересполосных участков.

Рассматривают, согласовывают, утверждают и переносят проект в натуру в установленном порядке. После этого вносят соответствующие изменения в документы, необходимые для кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки.

При упорядочении землепользований сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств, перераспределении земель возможны следующие землеустроительные решения.

1. В первую очередь у обанкротившихся сельскохозяйственных организаций изымают неиспользуемые и нерационально используемые земли, которые не вовлечены в сельскохозяйственный оборот, выбыли из него или их используют недостаточно эффективно, с нарушением природоохранных требований из-за низкой обеспеченности трудовыми ресурсами, отсутствия необходимых денежных и материальных ресурсов или бесхозяйственности.

При этом площади изымаемых нерационально используемых земель устанавливают с таким расчетом, чтобы после их изъятия сельскохозяйственные организации могли на остающихся землях вести производство эффективно, без сокращения объемов основной продукции. Кроме того, в первоочередном порядке можно перераспределять в ходе землеустройства земельные участки, добровольно и самостоятельно передаваемые землепользователями органам местного самоуправления, а также невостребованные земельные доли.

- 291 -

2. Реорганизуют или упорядочивают землепользования тех убыточных или обанкротившихся хозяйств, которые даже с использованием дополнительных экономических мер (изменения специализации, улучшения материально-технического обеспечения, кредитования, субсидирования и др.) вряд ли смогут поправить экономику по причине несоответствия размеров, состава и площадей угодий, их производственного потенциала требованиям производства, неудобств в расположении земель, ввиду отсутствия квалифицированных кадров и др.

3. Корректируют существующие проекты, а при больших изменениях разрабатывают новые проекты межхозяйственного землеустройства, устраняющие возникшие недостатки. Если в процессе изъятия земель у действующих сельскохозяйственных организаций нарушаются структура и сбалансированность производства и территории (система кормопроизводства, размещение севооборотов, границы и размеры земельных массивов производственных подразделений, сложившиеся транспортные и социальные связи), то составляют новые проекты землеустройства.

4. Размеры землепользований пригородных и других хозяйств при изъятии у них больших площадей под индивидуальное жилищное строительство, промышленные и социальные объекты, огороды и сады, для ведения личного подсобного хозяйства и других целей компенсируют за счет последовательного изменения границ рядом расположенных землепользований, с тем чтобы все хозяйства, в том числе и удаленные, были задействованы в перераспределении земель. Данную работу проводят в процессе составления особо значимых проектов межхозяйственного землеустройства с соответствующим технико-экономическим обоснованием размещения крупных промышленных и социальных объектов, а также расширения границ населенных пунктов.

Таким образом, за счет проведения межхозяйственного землеустройства обеспечивают вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков обанкротившихся сельскохозяйственных организаций и компенсацию земель, изъятых для размещения производственных объектов, расширения населенных пунктов, организации садоводческих некоммерческих товариществ собственников недвижимости (товариществ) и иных нужд путем перераспределения земельных участков.

9.3. ПРОЕКТ ОБРАЗОВАНИЯ НОВЫХ И УПОРЯДОЧЕНИЯ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ НА ПРИМЕРЕ АО «ВОРОНЦОВСКОЕ» КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Рассмотрим, как решались вопросы планирования использования земель и устранения недостатков землепользования на примере АО «Воронцовское» Динского района Краснодарского края. Это хозяйство было образовано на базе реорганизованного в 1992 году колхоза имени Крупской.

Общая площадь колхоза на момент реформирования составляла 5195 та, включая сельскохозяйственные угодья — 4674 га (89,9 %), из них пашня — 3807 га (73,3 %), пастбища - 863 га (16,6 %).

- 292 -

Землеустроительное проектирование (2020)

Последние статьи

Студентам ОГУ

Определение недостатков, препятствующих рациональному использованию земель, при проведении судебной землеустроительной …

Методика контроля компьютерно-графической модели на предмет точности при проведении судебной …

Предмет и объект экспертного землеустроительного исследования при рассмотрении дела о …

Исследование акта согласования местоположения границ земельных участков - при проведении …