Является ли несовпадение юридических и фактических границ земельных участков первоосновой любого спора об их границах?
В 2013 году И.Н. Елисеев высказал мысль, что «первооснова любого спора о границах земельного участка – это несовпадение его юридических (т. е. закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (т. е. реально существующих на местности) границ»[1]. Эта идея нашла поддержку у теоретиков, исследующих земельные споры. В частности, Г.В. Савенко с А.А. Ялбулгановым данный взгляд И.Н. Елисеева рассматривают «в качестве переломного момента в истории изучения новых для нашего права способов защиты прав на земельные участки»[2]. Идея И.Н. Елесеева одобрена Д.А. Тоточенко, хотя понижена с первоосновы до одной из причин[3].
Такой подход к первоосновам (первопричинам) споров о границах земельных участков представляется весьма сомнительным.
Прежде всего необходимо учитывать, что далеко не у всех земельных участков имеются на местности закрепления границ долговременными статичными сооружениями: большинство таких участков расположено на землях сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фондов. Но часто такие земельные участки встречаются и на землях населённых пунктов. Между тем споры в отношении границ этих участков – обычная практика.
Нередки случаи возникновения споров в условиях отсутствия в отношении обоих смежных земельных участков каких-либо документальных сведений об их границах. При этом статичных закреплений границ на местности нет или невозможно подтвердить их существование на местности 15 и более лет. Между правообладателями таких земельных участков существует латентный конфликт, длящийся, возможно, не одно десятилетие, и его участниками выступают несколько поколений владельцев. Такие соседи не общаются, иногда могут вступать в перепалки, но не предпринимают активных действий для его разрешения. Спор возникает в тот момент, когда одна или обе стороны переходят в фазу конструктивного разрешения конфликта. В таком споре нет ни юридических, ни фактических границ, а есть только воззрения (представления или воображения) сторон о желаемом положении спорной границы.
Не редкость и противоположные ситуации. В государственном кадастре учтены границы земельного участка. Местоположение забора в пределах допустимых величин расхождений соответствует границе, учтённой в кадастре. Однако правообладатель смежного земельного участка предъявляет иск о признании недействительными результатов межевания и о демонтаже граничного сооружения. Очень часто при такой ситуации суды по результатам рассмотрения спора на законных основаниях удовлетворяют заявленные требования. В таких случаях причины совпадения юридических и фактических границ очевидны: на основании сведений о границах, учтённых в кадастре проведен вынос в натуру местоположения точек границы и по ним установлен забор. Но причина спора в данном случае не в несовпадении юридической и фактической границ, а в качестве и достоверности результатов межевания и, соответственно, сведений о границе, учтённой в кадастре на основании такого межевания.
Таким образом утверждение, что первооснова любого спора о границах земельных участков заключается в несоответствии их юридических и фактических границ, весьма спорно. Представляется, что первопричина кроется в самой природе земельного участка как объекта недвижимого имущества, но это уже другая тема.
[1] Елисеев, И. Н. Особенности рассмотрения споров о границах земельных участков // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2013. – № 9. – С. 21-39. – EDN QZGFKR.
[2] Савенко, Г. В. Земельные участки: образование, межевание и земельные иски (вторая половина XVIII - начало XXI в.) / Г. В. Савенко, А. А. Ялбулганов/. – Москва : Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", 2017. – 272 с. – ISBN 978-5-7598-1558-7. – DOI 10.17323/978-5-7598-1558-7. – EDN YTTEMW.
[3] Тоточенко, Д. А. Рассмотрение споров о правах на земельные участки : учебное пособие. – Омск : Омская академия Министерства внутренних дел Российской Федерации, 2016. – 189 с. – EDN YHMYUH.
Тоточенко, Д. А. Понятие и причины земельных споров // Актуальные проблемы частноправового регулирования общественных отношений : сборник материалов Всероссийской научно-теоретической конференции, Ростов-на-Дону, 28 апреля 2017 года. – Ростов-на-Дону: Ростовский юридический институт Министерства внутренних дел Российской Федерации, 2017. – С. 85-90. – EDN YGBOUG.